Как мы оспариваем залоги по ростовщическим займам: методика и реальные кейсы

Во всех крупных городах России, особенно в Москве и на юге, где недвижимость стоит очень дорого, работают компании, которые называют себя «брокерами». Они приобретают у банков базы данных заёмщиков по ипотеке и обзванивают людей с предложением о рефинансировании долга. Или публикуют объявления на Авито и других сайтах с предложением выдать деньги под залог недвижимости. Так в их сети попадает человек, который скоро может лишиться жилья.

Далее заключается договор между брокером и заёмщиком на поиск, так называемого, «инвестора», который профинансирует сделку. По сути, это чёрный кредитор, который занимается систематической выдачей займов под залог недвижимости. Проблем бы не возникало, если бы такие займы выдавались под разумные проценты, но они выдаются под 4-5% в месяц, а при нарушении срока очередного платежа применяется неустойка в размере 1-3% от неоплаченной суммы в день. То есть человек, взявший, предположим, 2 млн рублей и заложивший квартиру, при нарушении срока возврата займа может лишиться её за один-два года вполне на законных основаниях.

Такое положение дел нас не устраивает, потому что такие договоры залога несправедливые, поэтому мы уже много лет занимаемся оспариванием залогов по ростовщическим займам. Этот способ защиты является справедливым, поскольку снятие залога с квартиры позволяет разговаривать с ростовщиком с позиции силы. Мы не можем оспорить сам заём, то есть выдачу денег, но можем, отменив залог, начать диктовать ему свои условия для погашения долга без процентов или вовсе добиться отмены залога без дальнейших выплат.

Во-первых, нам очень помогло Постановление Пленума Верховного суда № 23 «О применении судами правил о залоге вещей». Постановление Пленума даёт нижестоящим судам правила применения закона, в данном случае правила рассмотрения споров о залоге недвижимости. В этом постановлении Верховный суд указал, что споры об обращении взыскания на заложенное имущество рассматриваются только судами по месту нахождения объекта недвижимости. Это очень помогло нам бороться с целой системой внесудебных способов обращения взыскания на недвижимость.

Многие чёрные кредиторы указывают в договорах залога, что все споры из договора должны рассматриваться не нормальным судом, а так называемым арбитром — третейским судьёй. Конечно же, по странному стечению обстоятельств этим арбитром выбирается не опытный юрист со степенью в праве, а какой-нибудь жуликоватый юрист, который рассматривает дела исключительно в пользу кредитора. Поэтому мы сейчас с лёгкостью отменяем такие решения и оспариваем положения договора об изменении подсудности. Ранее же заёмщик мог и не узнать о том, что против него подали иск.

Во-вторых, мы применяем положения Закона о потребительском кредите (займе), которые ограничивают деятельность ростовщиков. А именно, согласно указанному закону, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами. Следовательно, если залог оформлен не кредитной организацией, то он нарушает Закон.

Далее, чтобы доказать, что в нашем случае имеет место систематическая выдача займов физическим лицом, мы ищем в открытых источниках информацию об этом. Как правило, это сайты Судов и площадки по продаже имущества банкротов. Далее, уже через суд мы запрашиваем в Росреестре информацию обо всех договорах залога недвижимости, которые заключал наш инвестор.

Вооружившись таким знанием, мы подаём в суд исковое заявление о признании сделки по залогу недвижимости недействительной на основании собранной информации и на основании нарушения сделкой требований Закона.

Для начала скажем, что практика судов в редких случаях не всегда успешная. Некоторые судьи первых инстанций почему-то рассуждают какими-то «понятиями», а не нормами права, как это должен сделать судья и выносят решения об отказе в признании недействительным договора залога, при этом руководствуясь каким-то социальным дарвинизмом, мол «брал деньги-верни». В таком случае приходится оспаривать решения судов и вышестоящие суды встают на нашу сторону.

Так в одном из дел (номер не называем по просьбе клиента) мы оспорили заем с помощью следующих доводов:

• Мы нашли иски инвестора в Судах общей юрисдикции и арбитражном суде о взыскании долгов. Например, в одном деле он требовал взыскать с заёмщицы 1,5 млн рублей по договору займа и обратить взыскание на автомобиль BMW X6. А в деле о банкротстве другого должника он был указан как залогодержатель сразу двух мотоциклов Yamaha. Только по этим эпизодам было видно, что выдача займов под залог — это его систематический бизнес.
• Мы доказали, что целью заключения договора залога было не обеспечение возврата долга, а сам захват недвижимости. Прямо в договоре было указано: если сумма долга превысит стоимость заложенного имущества, предмет залога сразу переходит в собственность залогодержателю. Это классическая формулировка недобросовестного кредитора, который изначально не планирует довольствоваться процентами, а хочет получить сам объект.
• Договор залога содержал третейскую оговорку. Все споры должен был разрешать конкретный арбитр ad hoc, который не имел ни публичного сайта, ни известной практики. Это делало процесс абсолютно бесконтрольным. Разумеется, мы оспорили это условие, и дело было рассмотрено в государственном суде. Самое смешное, что защитником инвестора был тот самый арбитр.

Эти доводы сработали, и вышестоящая инстанция отменила решение первой, признав залог недействительным.