Как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги

Итак, вы договорились использовать задаток, но сделка сорвалась. И теперь ошибка в оформлении задатка может обернуться проблемами для обеих сторон.

Если вы покупатель

Вы можете не получить задаток в двойном размере, даже если продавец виноват в срыве сделки. Если суд не признает переданную сумму задатком, например потому, что из документов непонятно, какое обязательство она обеспечивала, правило о двойном задатке применить нельзя.

Если вы не знаете, как вернуть задаток, рекомендуем прочитать статью:
«Как вернуть задаток за квартиру: инструкция и кейсы».

Если вы продавец

Вы можете потерять право удержать полученные деньги, если покупатель вдруг отказался от сделки. Если переданная сумма будет признана авансом, вы не сможете оставить её у себя только потому, что покупатель передумал покупать квартиру.

Далее разберём типичные ошибки, которые могут привести к таким последствиям и что сделать, чтобы их избежать.

Ошибка № 1. Передать деньги по расписке без соглашения

В чём подвох, если расписка — тоже документ? Да, расписка подтверждает, что деньги были переданы, но сама по себе не доказывает, что стороны договорились именно о задатке. Поэтому важно письменно зафиксировать не только передачу денег, но и то, что это именно задаток и какое обязательство он обеспечивает.

Ошибка № 2. Не написать, что деньги являются задатком

Вроде и соглашение есть, а всё равно ошибка. Да, такое может быть, если просто написать: «передаёт деньги в счёт оплаты квартиры». Если из документа не понятно, что сумма передана именно в качестве задатка, суд может признать её авансом. А это значит, что при незаключении или неисполнении договора аванс по общему правилу возвращается в переданном размере.

Ошибка № 3. Не указать, какое обязательство обеспечивает задаток

Задаток не существует сам по себе. Он всегда обеспечивает конкретное обязательство — например, заключить основной договор купли-продажи. Если не указать, какое именно обязательство обеспечивает задаток, при споре деньги могут «зависнуть», то есть зачесть их в счёт стоимости недвижимости будет сложно.

Ошибка № 4. Не установить срок заключения основного договора

Если задаток передаётся по предварительному договору, он обеспечивает будущее обязательство сторон заключить основной договор. Поэтому важно точно указать дату или срок заключения основного договора. Иначе при споре будет сложно определить, когда именно сторона должна была заключить договор и нарушила ли она свои обязательства.

Ошибка № 5. Не прописать, что происходит при срыве сделки

Это особенно важно, если сделка зависит от третьих лиц.
Ситуация на практике: покупатель приобретает квартиру с ипотекой. Стороны подписали соглашение о задатке, но банк в итоге отказал в выдаче кредита. Если этот случай заранее не прописать в соглашении, может возникнуть спор: покупатель виноват в срыве сделки или обстоятельства возникли независимо от его воли? В результате покупатель рискует потерять задаток, хотя сам не отказывался от сделки.

Для наглядности приведу схему:

Я рекомендую обратить внимание на следующие моменты:

1. Какое обязательство обеспечивает задаток. Из документа должно быть очевидно, что задаток передаётся в счёт будущей оплаты и одновременно обеспечивает исполнение конкретного обязательства.

Например, стороны договорились, что через месяц заключат основной договор купли-продажи квартиры. До этого покупатель передаёт продавцу задаток, а продавец обязуется подготовить документы и заключить основной договор в установленный срок.

2. Размер задатка. Закон не устанавливает фиксированный размер задатка, поэтому стороны определяют его самостоятельно. Это может быть небольшая часть стоимости недвижимости (5-10%) или даже 100% определённой суммы.

Например, Верховный Суд РФ рассматривал спор, в котором предприниматель внёс 3,8 млн рублей задатка для участия в аукционе на аренду земельного участка. Эта сумма составляла 100% годовой арендной платы. После победы в аукционе задаток зачли в счёт аренды. Через месяц предприниматель по собственной инициативе выкупил участок, хотя договор аренды был заключён до 2037 года, и потребовал вернуть почти всю сумму задатка, поскольку фактически пользовался землёй только один месяц.

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов о возврате денег. Суд указал, что досрочный выкуп произошёл по инициативе самого предпринимателя, нарушений со стороны арендодателя не было, поэтому оснований для возврата задатка не возникло.

Помимо основных условий, следует заранее зафиксировать:

• срок и порядок внесения задатка — когда, каким способом и на какой счёт передаются деньги;
• срок и порядок возврата задатка, если для этого возникнут основания;
• последствия нарушения срока возврата, в том числе возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами;
• конкретные обстоятельства, при которых сделка считается сорванной по вине продавца — например, продавец отказался от сделки, продал квартиру другому покупателю или не предоставил необходимые документы;
• конкретные обстоятельства, при которых задаток остаётся у продавца по вине покупателя — например, покупатель не пришёл на подписание договора без уважительной причины, не собрал всю сумму для оплаты по договору;
• что происходит, если сделка не состоялась по причинам, за которые не отвечает ни одна из сторон — например, банк отказал в ипотеке или выявились ограничения, которые стороны не могли заранее обнаружить.

Задаток можно оформить одним из трёх способов:

• В самом договоре купли-продажи.
• В предварительном договоре купли-продажи.
• В отдельном соглашении о задатке, например, к предварительному договору купли-продажи.

Это шаблон соглашения о задатке при покупке квартиры. Он подходит для типовой сделки, когда стороны планируют заключить основной договор купли-продажи в будущем.

Если квартира покупается в ипотеку, с использованием материнского капитала, имеет обременения или несколько собственников, условия соглашения нужно адаптировать под конкретную ситуацию.

Если не хотите рисковать задатком,
запишитесь на консультацию.
Мы изучим документы и обстоятельства сделки, определим возможные риски и поможем правильно оформить соглашение о задатке.