УИД — 23RS0059-01-2023-009512-80
К делу № 2-1054/2024
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Сочи 15 февраля 2024 года
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Шевелева Н.С.,
с участием:
представителя истца Сидельникова Г.Б. – Бахитовой Р.Г., действующей на основании доверенности,
представителя ответчиков Сласневой Н.П. и Сласневой Т.П. – Хананова В.Р., действующего на основании доверенностей,
при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,
рассмотрев в помещении Центрального районного суда города Сочи в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сидельникова Г. Б. к Сласневой Т. П., Сласневой Н. П. о взыскании денежных средств по соглашению о задатке,
УСТАНОВИЛ:
Истец Сидельников Г.Б. обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к Сласневой Т.П., Сласневой Н.П. о взыскании денежных средств по соглашению о задатке.
В обоснование заявленных требований Сидельников Г.Б. указала на то, что 10.04.2023 между Сидельниковым Г.Б. (далее — Истец, Покупатель) с одной стороны и Сласневой Т.П. и Сласневой Н.П. (далее — Ответчики, Продавцы) с другой стороны заключен предварительный договор купли — продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке. Предметом Договора являлось следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства, площадь: 596 кв.м., адрес (местоположение): г. Сочи, с. Пластунка, ул. Пчеловодов, участок № 115, кадастровый номер 23:49:0136009:7617 и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое, площадь: 99,6 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных 0, адрес (местоположение): г. Сочи, с. Пластунка, ул. Пчеловодов, участок № 115, кадастровый номер 23:49:0136009:10772 (недвижимое имущество); неотделимые улучшения. Пункт 3 договора устанавливал стоимость недвижимого имущества и порядок оплаты: стоимость недвижимого имущества и неотделимых улучшений составляет сумму в размере 19 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка в основном договоре купли-продажи будет составлять 3 000 000 рублей, стоимость жилого дома в основном договоре купли-продажи будет составлять 2 300 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений 14 200 000 рублей. Соглашение о стоимости недвижимого имущества является существенным условием настоящего договора, и данная стоимость не подлежит изменению. Оплата стоимости недвижимого имущества производится в следующем порядке (п. 3.2 договора): денежные средства в размере 500 000 рублей — покупатель передает продавцам пропорционально доли каждого (то есть по 250 000 рублей каждому продавцу) за счет собственных денежных средств в качестве задатка в день подписания настоящего договора путем перечисления на расчетные счета продавцов, что будет подтверждаться чеком банка об операции/платежным поручением. Задаток передаётся в счет исполнения обязательств по настоящему договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество. Сумма задатка подлежит зачету в счет расчетов по основному договору купли-продажи. Денежные средства в размере 19 000 000 рублей, из которых 3 500 000 рублей собственные средства покупателя, 15 500 000 рублей кредитные средства банка, передаются путем закладывания денежных средств в наличной форме в банковский (индивидуальный) сейф в г. Сочи, в день подписания основного договора купли-продажи и перед подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Согласно условиям договора в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя (за исключением п. 4.4), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Пунктом 4.4. Договора оговорено сторонами, что продавец обязуется осуществить возврат денежных средств, внесенных покупателем согласно п. 3.2. настоящего договора в полном объеме, в случае отказа Банка в предоставлении кредитных средств покупателю, после произведенной проверки пакета документов на недвижимое имущество, для приобретения покупателем в собственность. Денежные средства, указанные в настоящем пункте, возвращаются продавцом в течение 5 (пяти) календарных дней с момента уведомления покупателем об отказе Банка в предоставлении кредитных средств на приобретение недвижимого имущества. В этом случае настоящий договор подлежит расторжению сторонами. Во исполнение условий договора и соглашения истцом в качестве задатка были перечислены Ответчикам денежные средства в размере 500 000 рублей, пропорционально доли каждого, по 250 000 рублей каждому, что подтверждается платёжными поручениями. Согласно п. 3.1 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 20.05.2023. В связи с тем, что истец под покупку недвижимого имущества намеревался заключить кредитный договор с банком на сумму 15 500 000 рублей, после оплаты задатка обратился за консультацией к юристу, налоговому консультанту и сотруднику банка. Которые после изучения договора засомневались в юридической чистоте сделки, а сотрудник банка однозначно пояснил, что под такие условия, где стоимость недвижимого имущества и неотделимых улучшений составляет сумму в размере 19 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка в основном договоре купли-продажи будет составлять 3 000 000 рублей, стоимость жилого дома в основном договоре купли-продажи будет составлять 2 300 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений 14 200 000 рублей, банк в требуемой сумме кредит однозначно не выдаст. А сама сделка на таких условиях относится к сомнительным и может нести для истца негативные последствия и неоправданные риски, о чем продавцы были уведомлены истцом 15.05.2023, с требованием возврата суммы задатка. Кроме того, 16.05.2023 ответчикам были направлены письменные претензии, но по настоящее временя задаток не возвращен. Таким образом, причиной отказа истца от сделки явились следующие обстоятельства: Отказ продавцов указать в договоре полную стоимость продаваемого недвижимого имущества (цель — уход от налогов): условием продавцов при проведении сделки было — указываемая цена недвижимого имущества на земельный участок – 3 000 000 рублей, на жилой дом 2 300 000 рублей — что составляет менее 70% кадастровой стоимости. Стоимость неотделимых улучшений составит 14 200 000 рублей, вместо полной суммы продажи в 19 500 000 рублей. Расчеты по сделке должны были безальтернативно производиться только через банковскую ячейку, а не безналичным способом, который подстраховал бы покупателя. Что ставит под сомнение безопасность самой сделки в целом. Отказ банка при таких условиях предоставить кредит. Банк выдает кредит в размере 80 % стоимости приобретаемого недвижимого имущества. Указав в Договоре, как просят Продавцы заниженную стоимость недвижимого имущества в сумме 5 300 000 рублей вместо реальной в 19 500 000 рублей, банк одобрит кредит на сумму менее пяти миллионов. Истец довел до сведения ответчиков, что банк отказывается на таких условиях о цене объектов недвижимости и неотделимых улучшений предоставить кредит и попросил вернуть задаток. Несмотря на то, что пунктом 4.4 договора оговорено сторонами, что продавец обязуется осуществить возврат денежных средств, внесенных покупателем согласно пункта 3.2. настоящего договора в полном объеме, в случае отказа Банка в предоставлении кредитных средств покупателю, после произведенной проверки пакета документов на недвижимое имущество, для приобретения покупателем в собственность, денежные средства до сих пор ответчиками не возвращены.
На основании изложенного, истец просит взыскать со Сласневой Н.П. в пользу Сидельникова Г.Н. денежные средства в размере 250 000 рублей, уплаченные по соглашению о задатке от 10.04.2023; взыскать со Сласневой Т.П. в пользу Сидельникова Г.Н. денежные средства в размере 250 000 рублей, уплаченные по соглашению о задатке от 10.04.2023.
Ответчиком Слесневой Т.П. представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором указано на то, что ответчики не согласны с исковым заявлением, считают его не подлежащим удовлетворению в связи с тем, что истец искажает обстоятельства дела, а требования основаны на неправильном понимании Закона. Действительно, между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:7617 и расположенного на нем дома на условиях, которые указал истец в исковом заявлении, а именно: стоимость земельного участка 3 000 000 рублей, дома – 2 300 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений – 14 200 000 рублей. Указанный договор был заключен 10.04.2023 с условием о заключении основного договора купли-продажи до 20.05.2023. Примерно в десятых числах мая 2023 года истец сообщил продавцам, что он полагает, что договор на указанных условиях не может быть заключен им, так как налоговый консультант посоветовал отказаться от использования в договоре формулировки «неотделимые улучшения». После получения указанной информации ответчик направил истцу сообщение через смс и мессенджер whatsapp, о том, что ответчик готов принять запрошенные истцом правки в договор, касающиеся стоимости предмета сделки. Таким образом, 18.05.2023 ответчики направили уведомление о том, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи, ответчики ожидают истца в МФЦ для подписания договора купли-продажи. Ответчики ответили истцу, что готовы принять все его правки и выслали сообщение с содержанием всех существенных условий основного договора купли-продажи. На указанное сообщение истец также ответил, что не собирается заключать с ответчиками сделку на любых условиях и просит вернуть денежные средства. Таким образом, истец сам отказался от заключение основного договора купли-продажи. Истец не предоставил отказ банка в финансировании сделки, но ссылается на него. Ответчик указывает, что истец сам отказался от заключения основного договора, в то время как ответчики предпринимали все действия для заключения договора купли-продажи.
На основании изложенного, ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание истец Сидельников Г.Б. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителей.
В судебном заседании представитель истца Сидельникова Г.Б. – Бахитова Р.Г., действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивала.
Ответчики Сласнева Н.П. и Сласнева Т.П. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещены надлежащим образом, для участия в деле обеспечили явку своего представителя.
В судебном заседании представитель ответчиков Сласневой Н.П. и Сласневой Т.П. – Хананов В.Р., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, ссылался на то, что именно по вине истца не был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества.
Суд, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела и исследовав доказательств по делу, находит исковые требования не подлежащими, по следующим основаниям.
В силу пп. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании ст. 307 ГК РФ предусматривается, что силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие, причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 10.04.2023 между истцом Сидельниковым Г.Б., как покупателем, с одной стороны и ответчиками Сласневой Т.П. и Сласневой Н.П., как продавцами, с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке.
Предметом предварительного договора купли-продажи являлось следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства, площадь: 596 кв.м., адрес (местоположение): г. Сочи, с. Пластунка, ул. Пчеловодов, участок № 115, кадастровый номер 23:49:0136009:7617, и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое, площадь: 99,6 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных 0, адрес (местоположение): г. Сочи, с. Пластунка, ул. Пчеловодов, участок № 115, кадастровый номер 23:49:0136009:10772; неотделимые улучшения.
Пунктом 3 предварительного договора купли-продажи устанавлена стоимость недвижимого имущества и порядок оплаты: стоимость недвижимого имущества и неотделимых улучшений составляет сумму в размере 19 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка в основном договоре купли-продажи будет составлять 3 000 000 рублей, стоимость жилого дома в основном договоре купли-продажи будет составлять 2 300 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений 14 200 000 рублей.
Соглашение о стоимости недвижимого имущества является существенным условием настоящего договора, и данная стоимость не подлежит изменению.
Оплата стоимости недвижимого имущества производится в следующем порядке (п. 3.2 предварительного договора купли-продажи):
— денежные средства в размере 500 000 рублей — покупатель передает продавцам пропорционально доли каждого (то есть по 250 000 рублей каждому продавцу) за счет собственных денежных средств в качестве задатка в день подписания настоящего договора путем перечисления на расчетные счета продавцов, что будет подтверждаться чеком банка об операции/платежным поручением. Задаток передается в счет исполнения обязательств по настоящему договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество. Сумма задатка подлежит зачету в счет расчетов по основному договору купли-продажи.
Согласно п. 3.2 предварительного договора купли-продажи, сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ, они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 3 (трех) календарных дней. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя (за исключением п. 4.4), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.
— денежные средства в размере 19 000 000 рублей, из которых 3 500 000 рублей собственные средства покупателя, 15 500 000 рублей кредитные средства банка, передаются путем закладывания денежных средств в наличной форме в банковский (индивидуальный) сейф в г. Сочи, в день подписания основного Договора купли-продажи и перед подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя Покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Согласно условиям п. 4.4 предварительного договора купли-продажи от 10.04.2023, оговорено сторонами, что продавец обязуется осуществить возврат денежных средств, внесенных покупателем согласно п. 3.2 настоящего договора в полном объеме, в случае отказа Банка в предоставлении кредитных средств покупателю, после произведенной проверки пакета документов на недвижимое имущество, для приобретения покупателем в собственность. Денежные средства, указанные в настоящем пункте, возвращаются продавцом в течение 5 (пяти) календарных дней с момента уведомления покупателем об отказе Банка в предоставлении кредитных средств на приобретение недвижимого имущества. В этом случае настоящий договор подлежит расторжению сторонами.
Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи от 10.04.2023, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 20.05.2023.
В соответствии с соглашением о задатке от 10.04.2023 (п. 1.1) в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 10.04.2023 покупатель передает продавцу, а каждый из продавцов получает на свой счет задаток в размере 500 000 рублей пропорционально доли каждого (то есть по 250 000 рублей каждому продавцу), за продаваемое недвижимое имущество.
Сумма в размере 500 000 рублей, передается покупателем продавцу в счет причитающегося платежа за вышеуказанное недвижимое имущество и включается в стоимость оплаты недвижимого имущества покупателем по договору продавцом (п. 1.1 соглашения).
В силу п. п. 2.1 названного соглашения, покупатель обязан произвести покупку вышеуказанного недвижимого имущества у продавца в течение срока действия соглашения. В случае отказа покупателя от покупки недвижимого имущества (неисполнение действия по вине покупателя), сумма задатка остается у продавца.
В силу п. 2.4 соглашения, в случае отказа продавца от продажи вышеуказанного недвижимого имущества (неисполнение действия по вине продавца), он выплачивает покупателю двойную сумму задатка.
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке от 10.04.2023 подписаны сторонами.
Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и соглашения о задатке от 10.04.2023, Сидельниковым Г.Б. в качестве задатка были перечислены ответчикам Сласневой Т.П. и Сласневой Н.П. денежные средства в размере 500 000 рублей, пропорционально доли каждого, по 250 000 рублей каждой, что подтверждается платежными поручениями и не оспаривалось представителями ответчиков в судебном заседании.
Истец, ссылался на то, что после оплаты задатка обратился за консультацией к юристу, налоговому консультанту и сотруднику банка, которые после изучения договора засомневались в юридической чистоте сделки, а сотрудник банка однозначно пояснил, что под такие условия, где стоимость недвижимого имущества и неотделимых улучшений составляет сумму в размере 19 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка в основном договоре купли-продажи будет составлять 3 000 000 рублей, стоимость жилого дома в основном договоре купли-продажи будет составлять 2 300 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений 14 200 000 рублей, банк в требуемой сумме 15 500 000 рублей кредит однозначно не выдаст, а сама сделка на таких условиях относится к сомнительным и может нести для истца негативные последствия и неоправданные риски.
Полагая, что основной договор купли-продажи невозможно заключить по вине ответчиков, истец обратился к ответчикам с требованием возврата суммы задатка. 15.05.2023 истцом ответчикам были направлены письменные претензии о возврате суммы задатка, который по настоящее временя не возвращен.
На основании ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии с п.п. 1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Фактически, из текста предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и соглашения о задатке от 10.04.2023, заключенных между истцом и ответчиками следует, что оплачиваемая истцом ответчикам сумма в размере 500 000 рублей, является суммой задатка, переданной истцом в счет причитающихся с него платежей по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2023, в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.
При этом Сидельников Г.Б. обязался ответчикам Сласневой Т.П. и Сласневой Н.П. выплатить общую сумму в размере 19 500 000 рублей, передав с целью обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи в качестве задатка ответчикам денежные средства в размере 500 000 рублей.
То обстоятельства, что полученная ответчиками сумма в размере 500 000 рублей является задатком, как истцом, так и ответчиками не оспаривалось.
Поскольку указанные предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке от 10.04.2023, подписаны Сидельниковым Г.Б., что означает его согласие с условиями, содержащими в предварительном договоре и соглашении о задатке.
Задаток выдается в счет причитающихся платежей, но при этом в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, поэтому он выполняет не только платежную и удостоверяющую, но также и обеспечительную функцию, которой не может быть у аванса.
Соглашение о задатке всегда совершается в простой письменной форме и без этого считается недействительным (п. п. 1 — 2 ст. 380 ГК РФ). В нем обязательно должна быть указана сумма, которая считается задатком, с должной идентификацией обеспечиваемого обязательства из заключенного договора.
Письменная форма соглашения о задатке сторонами соблюдена, что подтверждается соглашением от 10.04.2023, в котором указано, что истец передал ответчикам денежные средства в размере 500 000 рублей в качестве задатка.
Причем, истец и ответчики в соглашении о задатке от 10.04.2023 и предварительном договоре купли-продажи от 10.04.2023 (п. 4.4) пришли к соглашению о том, что сумма задатка может быть возвращена ответчиками истцу только в двух случаях:
— в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца (ответчиков). В таком случае ответчики обязуются вернуть покупателю (истцу) сумму задатка в двойном размере;
— в случае отказа Банка в предоставлении кредитных средств покупателю (истцу), после произведенной проверки пакета документов на недвижимое имущество, для приобретения покупателем в собственность. В таком случае продавец (ответчики) обязуются осуществить возврат денежных средств, в полном объеме, в течение 5 (пяти) календарных дней с момента уведомления покупателем об отказе Банка в предоставлении кредитных средств на приобретение недвижимого имущества. В этом случае предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению сторонами.
Истец и ответчики в соглашении о задатке от 10.04.2023 и предварительном договоре купли-продажи от 10.04.2023 пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения своих обязательств Сидельниковым Г.Б. по заключению основного договора купли-продажи (не заключения основного договора непосредственно по вине Сидельникова Г.Б.), задаток остается у Сласневой Т.П. и Сласневой Н.П.
Суд считает, что указанные денежные средства нельзя расценивать как переданные в качестве аванса, поскольку аванс в силу закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную оплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем.
Вместе с тем, суд приходит к выводу, что поскольку между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, то переданные истцом денежные средства в размере 500 000 рублей, следует считать как переданные в целях обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, указанную сумму в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ следует считать задатком.
Установлено, что в предварительном договоре срок для заключения основного договора сторонами оговорен – не позднее 20.05.2023. В указанный срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Истец ссылается на то, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен с ответчиками по вине ответчиков.
В опровержение данных доводов ответчиками представлена нотариально удостоверенная переписка (протокол осмотра доказательств) от 19.06.2023, удостоверенная нотариусом Сочинского нотариального округа Ларионовой Л.Е. Согласно протоколу осмотра доказательств № 23/68-н/23-2023-4-638 в настоящее время невозможно определить, кто впоследствии будет участвовать в деле. Осмотр доказательств производился в присутствии заявителя – Сласневой Т.П.
Однако, данный протокол судом не принят как допустимое доказательство по делу, поскольку при его составлении и удостоверении были нарушены положения ст. 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), согласно которой при выполнении процессуальных действий по обеспечению доказательств нотариус руководствуется соответствующими нормами гражданского процессуального законодательства Российской Федерации. Нотариус извещает о времени и месте обеспечения доказательств стороны и заинтересованных лиц, однако неявка их не является препятствием для выполнения действий по обеспечению доказательств.
Доказательства, подтверждающие, что истец Сидельников Г.Б. или его представитель были извещены о дате и времени осмотра доказательств, суду не представлено.
Вместе с тем, как следует из иных доказательств, представленных в материалах дела и пояснений сторон, в мае 2023 года (точная дата сторонами суду не сообщена) истец сообщил ответчикам, что он полагает, что договор на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи не может быть заключен, поскольку налоговый консультант посоветовал отказаться от использования в договоре формулировки «неотделимые улучшения».
18.05.2023 ответчики на номер телефона истца, путем направления текстового сообщения посредствам мобильного приложения «WhatsАpp», сообщили о том, что готов принять запрошенные истцом правки в договор, касающиеся стоимости предмета сделки, а именно – указать в основном договоре купли-продажи стоимость объектов недвижимости в размере 19 500 000 рублей, из которых 3 000 000 рублей – стоимость земельного участка и 16 500 000 рублей – стоимость жилого дома.
Также ответчиками истцу сообщено, что Сласнева Т.П. и Сласнева Н.П. будут ждать Сидельникова Г.Б. 19.05.2023 в 11:00 ч. по адресу места расположения МФЦ Сочи: ул. Северная, д. 10, для заключения сделки купли продажи и подачи документов на регистрацию в Росреестр Краснодарского края.
Данные обстоятельства истцом и его представителями не оспаривались, при этом, ссылались на то, что истец утратил доверие к ответчикам.
В судебном заседании установлено, что истец отказался от заключения основного договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:7617, и расположенного на нем жилого дома, с кадастровым номером 23:49:0136009:10772, в том числе на новых условиях, предложенных ответчиками, а именно – указать в основном договоре купли-продажи стоимость объектов недвижимости в размере 19 500 000 рублей, из которых 3 000 000 рублей – стоимость земельного участка и 16 500 000 рублей – стоимость жилого дома.
В обоснование отказа от заключения основного договора купли-продажи истец также ссылался на то, что обращался в банк для получения кредита на покупку недвижимого имущества, однако, ему было отказано в предоставлении кредита на условиях предварительного договора купли-продажи от 10.04.2023.
Действительно, согласно условиям п. 4.4 предварительного договора купли-продажи от 10.04.2023, продавец обязуется осуществить возврат задатка в полном объеме, в случае отказа Банка в предоставлении кредитных средств покупателю, после произведенной проверки пакета документов на недвижимое имущество, для приобретения покупателем в собственность.
Однако, истцом суду не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что он обращался в какой-либо Банк (либо Банки) с заявлениями о предоставлении ему кредита на приобретение указанного недвижимого имущества и ему было отказано в выдаче кредита.
Таким образом, истцом не доказано наступление обстоятельств, предусмотренных пунктом 4.4 предварительного договора купли-продажи от 10.04.2023, при которых наступила обязанность ответчиков возвратить истцу сумму задатка.
Также не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиками не был заключен по вине или в результате действий ответчиков.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Истец, в нарушение положений ст. 56, 57 ГПК РФ, не представил доказательств, подтверждающих невозможность исполнения обязательств, принятых на себя в предварительном договоре купли-продажи от 10.04.2023, в том числе обращение в банк и отказ в предоставлении кредита.
Учитывая условия заключенного между истцом и ответчиком соглашения, а также положения ст. 381 ГК РФ, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика денежных средств в размере 500 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Сидельникова Г. Б. к Сласневой Т. П., Сласневой Н. П. о взыскании денежных средств по соглашению о задатке – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Н.С. Шевелев
Мотивированное решение суда изготовлено и подписано судьей 22.02.2024 года.
