Ошибки в договоре купли-продажи недвижимости: как не потерять деньги и квартиру

Покупая недвижимость, многие думают о том, как не упустить хороший вариант, а не о том, как правильно составить договор. Какие могут быть проблемы, если можно взять готовый шаблон из интернета, заполнить его и подписать?

Но недооценивать договор опасно. Даже одна ошибка может привести в лучшем случае к приостановке регистрации, а в худшем — к судебному спору, убыткам и даже риску потери недвижимости.

В этой статье разберём типичные ошибки в договоре купли-продажи, можно ли их исправить и как избежать.

Ниже разберём 5 ошибок, которые могут создать серьёзные проблемы.

Предмет — это существенное условие договора купли-продажи недвижимости. Стороны должны таким образом описать квартиру, дом или офис, чтобы из договора было однозначно понятно какая именно недвижимость продаётся. Это требование следует из статьи 554 ГК РФ.

Обычно достаточно кадастрового номера, адреса и площади, чтобы правильно указать объект в договоре. Если продаётся ещё не построенная недвижимость, нужно указать все данные будущего объекта: место, примерную площадь и характеристики из проектной документации.

Если этого не сделать, договор могут признать незаключённым. Это означает, что стороны юридически не договорились о том, какая недвижимость продаётся, соответственно, право собственности на неё у покупателя может так и не возникнуть.

Продавцы нередко предлагают покупателю занизить реальную стоимость недвижимости. Они идут на это, чтобы уменьшить налог с продажи, а вот для покупателя никакой выгоды здесь нет, напротив, только дополнительные риски:

1. При расторжении или признании сделки недействительной можно потерять часть денег. Поскольку в договоре будет указана меньшая сумма, то покупателю будет сложнее доказать, сколько он заплатил на самом деле, и вернуть всю фактически переданную сумму.
2. Сделку могут оспорить, в том числе при банкротстве продавца. Продажа недвижимости значительно дешевле рынка может стать одним из оснований для оспаривания сделки кредиторами.
3. Заниженная цена может сыграть против покупателя. Если позже возникнет спор из-за квартиры, то явно низкая цена может стать одним из аргументов в пользу того, что покупатель знал или должен был знать о проблемах со сделкой. То есть вряд ли суд признает такого покупателя добросовестным.
4. Покупатель не получит весь налоговый вычет. Если часть реальной стоимости передана продавцу неофициально и не подтверждена документами, доказать эти расходы для налогового вычета будет сложно.

Комментарий юриста: «Само по себе занижение цены не делает сделку автоматически недействительной. В свежем обзоре Верховный Суд указал, что одной только разницы между договорной и рыночной ценой недостаточно, надо оценить все обстоятельства сделки в совокупности. В любом случае, я рекомендую указывать в договоре действительную цену и проводить расчёты так, чтобы их можно было подтвердить документами».

Обычно для договора купли-продажи недвижимости достаточно простой письменной формы. Но для некоторых сделок закон требует нотариального удостоверения (продажа доли, сделка с несовершеннолетним собственником и др.).

Если обязательную нотариальную форму не соблюсти, сделка может оказаться недействительной, а право собственности не зарегистрируют. Но есть исключение: если одна сторона уже полностью или частично исполнила договор, а другая уклоняется от обращения к нотариусу, суд может признать договор действительным. После этого повторно заверять его у нотариуса не потребуется.

В договоре важно указать, есть ли у недвижимости обременения или права других людей. Иначе проблемы могут возникнуть уже после сделки.

Например, вы купили квартиру, а потом выяснилось, что в ней зарегистрирован человек, которого продавец не мог просто выписать. Теперь новому собственнику придётся решать этот вопрос через суд.

К таким рискам также относятся:

• квартира находится в ипотеке или под арестом;
• квартира куплена в браке, но не получено необходимое согласие супруга;
• при использовании материнского капитала детям не выделены доли;
• продаётся доля, но не соблюдены права других собственников.

Задаток часто используют при покупке недвижимости, но его легко перепутать с авансом.

Если вы передаёте деньги именно как задаток, крайне важно оформить это правильно. Можно составить отдельное соглашение о задатке или включить условие о нём в предварительный договор. Это гарантия того, что если сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере. Если виноват покупатель — задаток остаётся у продавца.

Если сделка не состоялась, а деньги были переданы как аванс, как правило, он возвращается покупателю в том же размере.

Подробнее о различиях задатка и аванса и о том, как вернуть задаток, если сделка уже сорвалась, читайте в статьях:
«Задаток, залог, аванс — в чём разница?»,
«Как вернуть задаток за квартиру: инструкция и кейсы».

Всё зависит от того, какая ошибка допущена и когда её обнаружили.

Если это опечатка в ФИО, адресе или кадастровом номере, её обычно можно исправить. Но если ошибка касается важных условий сделки, последствия могут быть гораздо серьёзнее.

Например, вы купили квартиру у продавца, который вскоре после сделки оказался банкротом, причём по цене сильно ниже рыночной. Кредиторы могут проверить такую сделку и попытаться оспорить её как подозрительную. Если суд признает сделку недействительной, квартиру могут вернуть в конкурсную массу, и теперь уже вам придётся добиваться возврата уплаченных денег в рамках банкротства.

Что делать в зависимости от ситуации:

• Договор ещё не подписан. Исправьте ошибку и подпишите новую версию договора, только не запутайтесь в исправленных версиях документов.
• Договор подписан и сдан в Росреестр, но право собственности ещё не зарегистрировано. Ошибку можно исправить дополнительным соглашением. Его оформляют в той же форме, что и основной договор, то есть если договор удостоверял нотариус, дополнительное соглашение тоже нужно заверить у нотариуса.
• Ошибку обнаружил Росреестр. Регистрацию могут приостановить и указать, какие документы или сведения нужно исправить. Если не сделать это в установленный срок, в регистрации могут отказать. Например, если требуется согласие супруга, а получить его не удалось. В отдельной статье мы разобрали что делать, если Росреестр отказал в регистрации права собственности после торгов.
• Проблему обнаружили уже в суде. Здесь придётся потратить время и силы на защиту своей позиции. Даже если ошибка лишь техническая, суд будет разбираться в обстоятельствах сделки и оценивать представленные доказательства.

Этот чек-лист не заменит полноценную проверку юридической чистоты недвижимости, но поможет заметить основные ошибки в договоре до его подписания.

Если вы хотите подробнее узнать о юридической чистоте квартиры и возможных рисках покупки проблемной недвижимости читайте в отдельных статьях:
«Юридическая чистота квартиры: как не купить проблемную квартиру»,
«Юридическое сопровождение покупки квартиры: что входит, этапы, документы».

Итак, перед тем как поставить подпись в договоре купли-продажи и передать деньги, воспользуйтесь этим чек-листом:

Если хотя бы один пункт вызывает сомнения, лучше проконсультироваться с юристом.

Я 6 лет занимаюсь юридическим сопровождением сделок с недвижимостью и помогаю покупателям не только выявлять риски ещё до передачи денег продавцу, но и правильно составляю договоры и готовлю весь пакет документов для успешной регистрации сделки.

Если вы сомневаетесь, как адаптировать договор под вашу ситуации, вас настораживает поведение продавца или сама недвижимость — запишитесь на консультацию, и мы поможем решить вашу проблему.