Оспаривание сделок

В этой статье, на примере одного из наших дел (А40-162228/2023), рассмотрим, какие риски возникают при покупке квартиры или любого другого имущества у продавца, который после сделки был признан банкротом. И что вам нужно делать в суде, если вы купили эту квартиру по стоимости ниже рыночной.
 

• Риски приобретения имущества у банкрота
• Что о подобных сделках говорит закон
• Как защититься в суде, если вы приобрели имущество у банкрота

Риски приобретения имущества у банкрота

К нам обратился клиент, который занимается так называемым «Флиппингом», а именно приобретает квартиры для последующей перепродажи. Клиентом была куплена квартира у физического лица, после покупки квартира была перепродана новому собственнику с небольшой наценкой. После того, как квартира была перепродана первоначальный собственник квартиры был признан банкротом, Финансовый управляющий обратился в суд с заявлением об признании заключенного договора купли-продажи сделкой с неравноценным встречным представлением, а также в ходе судебных заседаний финансовый управляющий заявлял о том, что сделка была совершена для скрытия активов должника от кредиторов.
Сложность дела обосновывалась тем, что:
 

• стоимость покупки квартиры была ниже рыночной;
• в квартире после сделки остались зарегистрированными родственники продавца;
• квартира была перепродана новому собственнику;

 
В случае удовлетворения иска об оспаривании сделки суд мог присудить нашему клиенту выплату в конкурсную массу рыночной стоимости квартиры, а в случае, если между нашим клиентом и новым собственником имелась аффилированность, то суд мог бы также вернуть квартиру в конкурсную массу.

Что о подобных сделках говорит закон

Согласно законодательству, в рамках дела о банкротстве заинтересованные лица имеют право подать иск об оспаривании сделок должника. В деле о банкротстве могут быть оспорены:
 

• сделки с предпочтением – сделка, в результате которой перед всему кредиторами преимущество получил один или несколько, например, Должник перед банкротством погасил «ипотеку» перед банком, но не оплатил задолженность перед другим кредитором и объявил себя банкротом, поэтому Суд посчитает такую сделку недействительной в результате которой предпочтение получил банк, а другие кредиторы остались «с носом»
• вредные сделки – это сделки, целью совершения которых являлось причинение вреда кредиторам, например, банкрот подарил свое имущество родственнику или связанной с ним компании. Юридический смысл слова «вред» в данном случае заключается в том, что имущество Должника уменьшилось на стоимость «вредной» сделки и поэтому кредиторы не смогут получить свою часть долга от активов Должника
• неравноценные сделки – это сделки, по которым должником получено встречное представление значительно меньше, чем передано Должником. Чаще всего, физические лица банкроты в преддверии банкротства продают свои машины друзьям по номинальной стоимости. Такие сделки также будут признаны судом недействительными.

Неравноценные и вредные сделки называются подозрительными. Оспаривание подозрительных сделок – это прямая обязанность Управляющего в деле о банкротстве.

• Оспаривание сделок по общим основаниям – в рамках банкротства управляющий может подать исковое заявление о признании недействительной сделки по правилам Гражданского кодекса. Например, оспорены могут мнимые, притворные сделки, сделки, нарушающие закон и т.д. Подобные основания мы рассмотрим в другой статье. Оспаривание сделок юридического лица и физических лиц проходит по одинаковым основаниям и принципиально ничем не отличается.  

Как защититься в суде, если вы приобрели имущество у банкрота

Итак, вы приобрели имущество у банкрота – что делать в таком случае на примере нашего дела № А40-162228/2023.
 

• Предоставили доказательства реальности произведенных расчетов – документы об обналичивании денежных средств, а также договор аренды банковской ячейки для передачи денежных средств – для обоснования реальности расчетов по первой сделке, а также документы о переводе денежных средств для подтверждения оплаты по второй сделке
• Провели анализ сделок по отчуждению аналогичного имущества банкротов на торгах, тем самым доказали, что спорная квартира была продана Должником на условиях не хуже, чем если бы эта квартира была продана на торгах.
• Доказали, что вред интересам кредиторов был причинен не оспариваемой сделкой, а сделкой должника по распоряжению денежными средствами, полученными от квартиры.

 
Доказали, что наш клиент не знал о предбанкротном состоянии продавца.