Подписал соглашение об отступном с кредитором — можно ли его оспорить?

Краткий ответ
Соглашение об отступном можно оспорить через Суд. Очень часто этот инструмент используется чёрными кредиторами, чтобы полностью контролировать должника.

Обычно схема выглядит так: стороны заключают договор займа с залогом недвижимости. И тут же, вдобавок, подписывают соглашение об отступном. По нему заёмщик передаёт квартиру кредитору в счёт погашения долга.

Особенность этой схемы в том, что соглашение об отступном часто подписывается без даты. К нему прилагается доверенность на регистрационные действия. Это позволяет кредитору в любой момент самостоятельно подать документы в Росреестр и переоформить квартиру на себя, даже не уведомляя должника.

Такая схема является незаконной и нарушает права заёмщика. В этой статье я расскажу, как оспорить подобные сделки.

⚡ Хотите оспорить соглашение об отступном?

Бесплатная консультация по признанию сделки недействительной

Пн–Пт, 9:00–18:00  |  lawcompanyprotect@gmail.com  |  Ваш номер не передаётся третьим лицам.

Сами по себе соглашения об отступном — это законный способ прекращения обязательства. Проще говоря, если я должен кому-то 100 рублей, я могу договориться с кредитором и передать ему вместо денег какое-нибудь имущество: не обязательно недвижимость — например, акции, автомобиль, оборудование.

В руках ростовщиков этот законный механизм превращается в оружие. Чёрные кредиторы пользуются неопытностью должников и подсовывают соглашения об отступном, по которым вместо возврата долга заёмщик лишается недвижимости.

Как это выглядит на практике:

• Оформляется заём на 100 рублей под 4–5% в месяц, а в договоре прописывается неустойка в размере 1–2% в месяц.
• Подписывается соглашение об отступном. В нём хитрый кредитор прописывает, что размер долга — это 100 рублей основного долга плюс проценты и штрафы ещё на 900 рублей (с учётом больших неустоек сумма долга растёт очень быстро). Итого — долг 1000 рублей. А стоимость квартиры как раз и оценивается в 1000 рублей. Математика сходится идеально.
• При просрочке должника кредитор отдаёт соглашение об отступном в Росреестр для регистрации и перехода права собственности.

Таким образом, чёрный кредитор обходит все судебные процедуры и экономит много времени, о чем можно почитать в этой статье. В итоге в выигрыше остаётся ростовщик, а должника выгоняют на улицу.

Существует множество оснований для оспаривания отступного, но для целей нашего разбора отступное чаще всего оспаривается на основании ст. 179 Гражданского кодекса РФ, то есть как сделка, совершенная под влиянием обмана. В этой статье мы не рассматриваем иные основания, не связанные с деятельностью ростовщиков, например, когда отступное делается для того, чтобы спрятать имущество от кредиторов, а сосредотачиваемся только на действиях недобросовестного кредитора.

Как правило, доказывается недействительность отступного с помощью следующих средств:

• можно провести почерковедческую экспертизу самого соглашения об отступном, которая определит давность изготовления документа. Экспертиза покажет, что соглашение сделано в один период с займом, а не как указано в нем — спустя несколько месяцев или лет, что следует из даты соглашения.
• отступное — это реальная сделка, то есть, если перевести с юридического, это значит, что отступное считается заключенным в момент исполнения, а не в момент подписания договора об отступном. Это значит, что настоящее отступное должно быть исполнено фактически, то есть должник должен выехать из квартиры, а кредитор должен ее занять. Поэтому можно запросить выписку из домовой книги, которая подтвердит, что после отступного в квартире живет именно должник и его семья. Также можно обратиться к местному участковому, который составит справку о проживающих в квартире лицах.
• отступное часто заключается с явным нарушением баланса интересов сторон, то есть взамен исполнения обязательства передается имущество, которое гораздо дороже, чем сумма долга (даже с процентами). Поэтому для суда можно вооружиться отчетом оценщика, который покажет, что стоимость недвижимости значительно превышает сумму долга.

Ниже — конкретные шаги, которые я использовал в одном из дел. Этот алгоритм подходит для большинства ситуаций, где кредитор попытался забрать недвижимость через отступное.

Этот алгоритм — не теория. Это именно та стратегия, которую мы реализовали в нашем деле и которая позволила нам вернуть дом и земельный участок. Если ваша ситуация похожа — вы можете действовать по той же схеме.