Признание договора залога недействительным

Договор залога – это надежный инструмент обеспечения обязательств, но иногда такие сделки приходится оспаривать. Если залог оформлен с нарушениями или ущемляет ваши права, его можно признать недействительным через суд. В этой статье мы разберем, как это сделать правильно. Наибольший акцент в статье сделаем на признании недействительным договора залога недвижимости, так как именно такие договора залога приносят наибольший ущерб гражданам, попавшим в тяжелую ситуацию.

Краткое содержание:

• Основания для признания договора залога недействительным в 2025 г.
• Иск о признании договора залога недействительным
• Судебная практика по оспариванию залога
• Помощь юриста в оспаривании залога

Основания для признания договора залога недействительным в 2025 г.

Договор залога может быть аннулирован, если:

✔ Нарушена форма договора залога – например, договор не заверен нотариально, когда это требуется (ст. 339 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора залога может потребоваться, если основной договор, в обеспечение которого передан заем, является нотариальным или, если стороны сами предусмотрели нотариальное удостоверение договора залога в его тексте, однако не дошли до нотариуса. Это основание юристы называют специальным, так как оно прописано в отдельной статье гражданского кодекса, посвященной вопросам признания залога недействительным. Остальные основания являются общими.

✔ Мнимый залог (ст. 170 ГК РФ) – мнимым будет считаться залог, оформленный «для вида», то есть для создания у стороннего наблюдателя впечатления, что имущество передано в залог. Такие ситуации часто встречаются в банкротстве. Например, физическое лицо «А» имеет в собственности коммерческое помещение. Понимая, что в ближайшее время кредиторы «А» начнут его банкротство, «А» принимает решение передать своему другу — гражданину «Б» в залог это коммерческое помещение, чтобы осложнить кредиторам возможность обращения взыскания на это имущество в процессе банкротства «А».

В таком случае залог является мнимой сделкой, так как ни «А», ни «Б» не хотели заключать договор залога, а лишь создали для кредиторов видимость залога.

✔ Притворный залог (ст. 170 ГК РФ) – притворной сделкой называют сделку, которая проводятся сторонами для прикрытия другой «настоящей» сделки. Наиболее распространенные случаи использования притворных сделок – это когда так называемые «серые» кредиторы оформляют свои договоры займа и залога недвижимости через подписание договора купли-продажи недвижимости. То есть, например, оформляют на себя квартиру должника и в случае его отказа от возврата займа – уже забирают квартиру себе физически. То есть стороны хотели оформить договор займа и залога недвижимости, а оформили куплю-продажу.

Признание же залога недействительным чаще встречается, когда залог используется как способ вывода активов из компании, например, вместо вывода дивидендов из юридического лица стороны заключают договор займа и залога с помощью которых обращается взыскание на имущество компании.

✔ Договор залога нарушает Закон. Частным случаем такого нарушения является заключение договора залога с так называемым частным инвестором, когда Кредитором является физическое лицо, которое систематически выдает займы под залог недвижимости физическим лицам. Такая деятельность является банковской, и обычные граждане не имеют право ей заниматься.

В таком случае требуется заявить в иске, что заключенный между физическими лицами договор займа является сделкой, нарушающей требования закона ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», поскольку Кредитор фактически занимался предпринимательской деятельностью, предоставляя займы физическим лицам на постоянной основе, следовательно, он не входит в круг субъектов, перечисленных в статье 6.1 Федерального закон « О потребительском кредите (займе)». При этом спорная сделка является оспоримой, поскольку она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку (Истца), в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

При таких обстоятельствах договор залоге недвижимости суд признает недействительным и залог будет снят.

Иск о признании договора залога недействительным

Кто может подать иск?

Подать иск о снятии залога могут следующие лица:

— Залогодатель и его родственники, если залог влияет на их имущественное положение.

— Кредиторы, если залог ухудшает их положение.

Подсудность

— Если спор между юрлицами – арбитражный суд.

— Если одна из сторон – физлицо – суд общей юрисдикции.

Как правильно составить иск?

Для вашего удобства мы разместили образец искового заявления о признании договора залога недействительной сделкой. Однако в общих чертах расскажем, что исковое заявление должно содержать:

Наименование суда, наименование и информацию о сторонах спора, основания для признания залога недействительным, ссылку на нормы закона, подлежащие применению, а также само требование об аннулировании залога.

⬇️ ⬇️ ⬇️

Форма искового заявления.

Судебная практика по оспариванию залога

1. Договор залога могут признать недействительным в случае, если недвижимое имущество передано в залог физическому лицу- гражданину, который занимается незаконной деятельностью по выдаче займов физическим лицам, Дело № 2–526/2025 Адлерского суда г. Москвы: «Таким образом суд приходит к выводу, что договор об ипотеке… является оспоримой сделкой, нарушающей требования закона ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)»,    поскольку     Ответчик … фактически    занимался предпринимательской деятельностью, предоставляя займы физическим лицам на постоянной основе, следовательно, он не входит в круг субъектов, перечисленных в статье 6.1 Федерального закон « О потребительском кредите (займе)».
3. Договор залога могут признать недействительным в случае нарушения законодательства о согласовании сделок, совершенных юридическим лицом, Дело № N А27-16536/2019: «Установив, что договор ипотеки являлся для истца крупной сделкой, одобрение на совершение которого отсутствовало, залоговая стоимость объектов недвижимости, установленная в договоре ипотеки, значительно ниже рыночной стоимости, признав наличие заинтересованности в заключении договора ипотеки, принимая во внимание условия договоров займа и ипотеки, признав причинение обществу значительного ущерба в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества залогодержателю на основании оспариваемой сделки, суды пришли к выводу о наличии оснований для признания договора ипотеки недействительным».
5. Залогодатель был введен в заблуждение относительно характера совершаемых действий, Дело № А65-7686/2018 «Судом первой инстанции установлено, что, понимая реальное финансовое состояние заемщика, осознавая, что заемщик, с одной стороны, сам никогда не сможет вернуть полученные кредиты, а с другой, в связи с необходимостью обоснования резервов, банк фактически переложил долги заемщика на Фонд путем заключения договора залога, не информируя Фонд об истинной причине заключения договора, умолчав об истинном финансовом положении заемщика, тем самым введя Фонд в заблуждение.»

Помощь юриста в оспаривании залога

Самостоятельно доказать недействительность сложно – нужны:

Анализ договора на нарушения.

Сбор доказательств (запросы в Росреестр, экспертизы).

Участие в суде.

Мы предлагаем:
🔹 Бесплатную консультацию по вашему случаю.
🔹 Подготовку иска и представительство в суде.
🔹 Обжалование решения при необходимости.

Оставьте заявку на сайте, и мы поможем вернуть имущество!