Покупка квартиры у пожилого, наследников или банкрота: как избежать рисков и не потерять деньги
Время прочтения статьи: 8 минут
Покупка квартиры — это, как правило, самая крупная сделка в жизни. Но что, если через год после новоселья на пороге появятся неизвестные наследники, а вашу квартиру начнут делить в суде? Или бывший собственник-пенсионер подаст иск, заявив, что «ничего не понимал и не помнит»? А может, продавец уже находится в шаге от банкротства, и его долги перейдут на вашу новую недвижимость? За 10 лет юридической практики мы не раз сталкивались с такими сценариями и знаем: главная опасность на вторичном рынке — это не ветхие стены, а «проблемные» продавцы. В этом материале мы собрали три самые рискованные категории — пожилые люди, наследники и будущие банкроты — и подготовили пошаговые инструкции, чек-листы и реальные кейсы, которые помогут вам проверить квартиру и продавца до подписания договора, чтобы вы не потеряли свои деньги.
Краткое содержание:- Риск №1 — Покупка квартиры у пожилого человека
- Риск №2 — Покупка квартиры у наследников
- Риск № 3 - Покупка квартиры у будущего банкрота
Риск №1 — Покупка квартиры у пожилого человека
Покупка квартиры у пожилого человека часто вызывает тревогу: «А вдруг продавец был не в себе, и сделку оспорят?», «Не попаду ли я в историю, как с квартирой Долиной?». Эти страхи понятны. Случаи, когда покупатель остаётся и без денег, и без жилья, действительно есть. Но если подойти к сделке правильно, вы не только избежите проблем, но и станете владельцем квартиры, в безопасности которой будете уверены.
Меня зовут Владимир Ханнанов, я юрист по сопровождению сделок с недвижимостью. С 2010 года я помогаю покупателям проверять квартиры и продавцов. В этом разделе я дам вам пошаговый план, как обезопасить себя и не стать жертвой мошенников.
Меня зовут Владимир Ханнанов, я юрист по сопровождению сделок с недвижимостью. С 2010 года я помогаю покупателям проверять квартиры и продавцов. В этом разделе я дам вам пошаговый план, как обезопасить себя и не стать жертвой мошенников.
Насколько вероятен шанс стать жертвой «схемы Долиной»
В 2025 года юристы по недвижимости столкнулись с многочисленными обращениями покупателей, которые начали беспокоиться о том, что их продавца «не понимают значение» своих действий и могут оспорить сделку как в известном «кейсе Долиной». Для начала необходимо определиться, что под «непониманием действий» юристы могут подразумевать три самостоятельных основания для оспаривания сделок:
•
ст. 177 ГК РФ — недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
ст. 177 ГК РФ — недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
•
ст. 178 ГК РФ — недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
ст. 178 ГК РФ — недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
•
ст. 179 ГК РФ — недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
ст. 179 ГК РФ — недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
К сожалению, в апреле 2026 г. Судебный департамент Верховного суда РФ закрыл доступ к судебной статистике, поэтому мы не можем сказать, насколько подобные основания для оспаривания сделок распространены. По косвенным признакам, например, на основе данных специальных баз судебных решений, которыми пользуются юристы, можно сказать, что вероятность стать жертвой недобросовестного продавца незначительна на фоне общего количества сделок.
Так, например, согласно данным одной из баз судебных решений, на территории города Москвы опубликовано в 2025 г.:
•
всего 16 решений о признании сделок недействительными на основании ст. 178 ГК РФ,
всего 16 решений о признании сделок недействительными на основании ст. 178 ГК РФ,
•
6 решений по спорам на основании ст. 177 ГК РФ,
6 решений по спорам на основании ст. 177 ГК РФ,
•
17 решений на основании ст. 179 ГК РФ.
17 решений на основании ст. 179 ГК РФ.
Данная статистика не учитывает не рассмотренные в 2025 г. дела, неопубликованные решения по причине наличия в их тексте медицинских данных сторон или неизготовленный до сих пор решения, поэтому таких решений может быть в несколько раз больше, но, учитывая, что в Москве за 2025 год зарегистрировано около 140 тыс. сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости, то можно сделать вывод о том, что вероятность подобного спора незначительна.
В конце 2025 г. в СМИ говорилось о более 3000 подобных судебных споров на всю Россию.
В конце 2025 г. в СМИ говорилось о более 3000 подобных судебных споров на всю Россию.
Какие юридические основания чаще всего используются для оспаривания сделок?
Как было указано выше, существуют три юридических основания, используя которые продавцы пытаются признать недействительными заключенные ими договоры купли-продажи недвижимости, однако иногда в решениях судов, особенно по делам, упомянутым в ответе, они перемешиваются, то есть суды ссылаются сразу на несколько оснований.
ст. 177 ГК РФ — неспособность понимать значение своих действий или руководить ими
В соответствии со статьей 177 ГК РФ может быть оспорена сделка, совершенная лицом, не способным понимать значение своих действий. На практике суды применяют такое основание для признания сделки недействительной, если продавец страдает психическим заболеванием, зависимостью, которая повлияла на принятие решения о совершении продажи недвижимости. Это же основание используется судами в случае, если недвижимость продавалась под давлением и указанию «телефонных мошенников», в таком случае суды указывают, что продавец, говоря простыми словами, «был доведен» мошенниками до состояния неспособности понимать значение своих действий. Указанные обстоятельства доказываются назначением судебно-психолого-психиатрической экспертизы, которая может установить наличие заболевания у продавца, которое препятствует пониманию им значения своих действий или, если продавец находился под влиянием мошенников, то может доказать, повлияли ли мошенники на возможность понимания продавцом обстоятельств сделки.
ст. 178 ГК РФ — существенное заблуждение
Указанное основание также используется судами в делах, связанных с «непониманием действий». Так, суды, ссылаясь на эту статью, первоначально удовлетворили иск Долиной по знаменитому громкому делу. Суды указали, что она понимала, что продает квартиру, но не считала, что действует «фиктивно» для помощи правоохранительным органам. И хотя Верховный суд отменил указанное решение, другое очень похожее дело, дошедшее до Верховного суда — дело Евсейчик Т.П., рассмотрено по-другому: суды четырех инстанций, ссылаясь на ст. 178 ГК РФ, оставили квартиру продавцу. То есть по данному основанию продавец должен доказать, что он существенно заблуждался относительно условий сделки, а если бы не имел подобного заблуждения, то никогда бы такую сделку не заключил.
ст. 179 ГК РФ — обман, насилие, угроза или неблагоприятные обстоятельства
В контексте ответа указанное основание применяется судами в связи с введением продавца недвижимости в заблуждение телефонными мошенниками.
Какие инструменты реально защищают покупателя?
Рекомендуем всем покупателям привлекать профессионального юриста, а не риелтора, для сопровождения сделок с недвижимостью, потому что фактически государство в лице судов переложило на граждан все возможные негативные последствия, связанные с покупкой жилья. Для того, чтобы исключить возможность оспаривания сделки по ст. 177, 178 и 179 Гражданского кодекса, недостаточно получить справки из нарко- и психо- диспансеров или привлечь к сделке нотариуса. Сами по себе справки об отсутствии продавца на учете не обозначают, что продавец понимает значение своих действий, а нотариальное удостоверение сделки означает лишь проведение нотариусом нескольких формальных проверок. В России отсутствует практика судов о взыскании с нотариусов убытков или страховых выплат за удостоверение оспоренных сделок, которые были успешно оспорены (естественно, кроме случаев, когда сам нотариус — участник схемы обмана).
Поэтому для исключения оспаривания сделки по основаниям ст. 177-179 ГК РФ мы рекомендуем:
Поэтому для исключения оспаривания сделки по основаниям ст. 177-179 ГК РФ мы рекомендуем:
1.
Изучить всю документацию на недвижимость и историю сделок с ней. Обязательно поговорите с продавцом о причинах продажи. Вас должна насторожить частая смена собственников, срочная продажа, низкая стоимость недвижимости или продажа, которая выглядит «нелогично» (например, бабушка продает единственную квартиру и планирует вложиться в криптовалюту).
Изучить всю документацию на недвижимость и историю сделок с ней. Обязательно поговорите с продавцом о причинах продажи. Вас должна насторожить частая смена собственников, срочная продажа, низкая стоимость недвижимости или продажа, которая выглядит «нелогично» (например, бабушка продает единственную квартиру и планирует вложиться в криптовалюту).
2.
Оценить поведение продавца на сделке. Так, например, на одной из сделок мы обратили внимание, что пожилой мужчина-продавец на подписании предварительного договора все время сидел в телефоне. Нам пришлось попросить показать его чаты в мессенджерах под угрозой отказа от сделки, что он сделал. В результате мы выяснили, что продавец «участвовал» в операции «спецслужб».
Оценить поведение продавца на сделке. Так, например, на одной из сделок мы обратили внимание, что пожилой мужчина-продавец на подписании предварительного договора все время сидел в телефоне. Нам пришлось попросить показать его чаты в мессенджерах под угрозой отказа от сделки, что он сделал. В результате мы выяснили, что продавец «участвовал» в операции «спецслужб».
3.
Попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование перед сделкой. Если вас настораживает поведение продавца или обстоятельства сделки, мы просим его пройти психиатрическое освидетельствование перед сделкой. В таком случае рекомендуем отправлять продавца проходить обследование в том медицинском учреждении, в котором обычно в вашем городе проходят судебные психиатрические экспертизы. Указанная экспертиза защитит вас в суде, поскольку, даже если суд состоится, экспертиза будет назначена в том же медицинском учреждении, а врачам будет сложно оспорить собственные выводы.
Попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование перед сделкой. Если вас настораживает поведение продавца или обстоятельства сделки, мы просим его пройти психиатрическое освидетельствование перед сделкой. В таком случае рекомендуем отправлять продавца проходить обследование в том медицинском учреждении, в котором обычно в вашем городе проходят судебные психиатрические экспертизы. Указанная экспертиза защитит вас в суде, поскольку, даже если суд состоится, экспертиза будет назначена в том же медицинском учреждении, а врачам будет сложно оспорить собственные выводы.
Риск №2 — Покупка квартиры у наследников
Покупка квартиры у наследников — не всегда рискованная сделка, как об этом говорят риелторы. Если вам понравилась квартира, которая сейчас принадлежит наследникам, не стоит от неё сразу отказываться, но обязательно нужно оценить все риски. В этом разделе мы рассмотрим реальную судебную практику, чтобы вы наглядно увидели, какие риски могут возникнуть у покупателя в подобных сделках.
Как оформляется наследство?
Для понимания того, какие риски возникают у покупателей наследованной квартиры, важно разобраться в порядке наследования. Оно идёт двумя путями — по закону и по завещанию.
По закону (если нет завещания)
•
Определяется круг наследников по очередям (дети, родители, супруг — первая очередь)
Определяется круг наследников по очередям (дети, родители, супруг — первая очередь)
•
Нотариус открывает наследственное дело
Нотариус открывает наследственное дело
•
Наследники подают заявления в течение 6 месяцев
Наследники подают заявления в течение 6 месяцев
•
Выдача свидетельств о праве на наследство
Выдача свидетельств о праве на наследство
⚠️ Риски: пропущенные сроки, скрытые наследники, обязательные доли
По завещанию
•
Нотариус проверяет завещание
Нотариус проверяет завещание
•
Определяется наличие обязательной доли (несовершеннолетние, иждивенцы)
Определяется наличие обязательной доли (несовершеннолетние, иждивенцы)
•
Наследники по завещанию подают заявления
Наследники по завещанию подают заявления
•
Выдача свидетельств о праве на наследство
Выдача свидетельств о праве на наследство
⚠️ Риски: обязательная доля, оспаривание завещания, поддельное завещание
После регистрации права собственности в ЕГРН наследник продаёт квартиру. Если кто-то из наследников не учтён — сделка может быть оспорена, а покупатель рискует потерять квартиру даже спустя годы после покупки. Перед покупкой квартиры у наследников мы рекомендуем провести полную проверку наследственного дела и всех возможных претендентов.
Поддельное наследство
Как правило, 99% мошенничеств с наследственными квартирами состоят в подделке наследственных документов через нотариуса. Иногда нотариусы выступают в качестве сообщников жуликов, а иногда нотариусов используют «в тёмную».
Например, в деле № 88-19272/2025, решение по которому вынес второй кассационный суд 14 августа 2025 г., мошенники подделали свидетельство о браке с наследодателем, по нему получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство и продали квартиру по документам своему человеку, который уже перепродал её добросовестному покупателю.
Или в деле № 02-0180/23, которое вели мы и выиграли его — мошенники при участии нотариуса нашли однофамильца умершего и, выдав его за родственника наследодателя, получили на него свидетельство о праве на квартиру. Далее также продали квартиру со своего человека номинальному собственнику, у которого квартиру купил наш клиент.
В обеих ситуациях покупатель мог выявить риски, обратив внимание на следующие признаки:
•
квартира продана сразу после оформления наследства текущему собственнику (продавцу);
квартира продана сразу после оформления наследства текущему собственнику (продавцу);
•
цена сделки между наследником и первым покупателем ниже рыночной;
цена сделки между наследником и первым покупателем ниже рыночной;
•
квартира не размещалась для продажи от наследника первому покупателю на сайтах;
квартира не размещалась для продажи от наследника первому покупателю на сайтах;
•
квартира продаётся сразу после покупки первым покупателем.
квартира продаётся сразу после покупки первым покупателем.
Схемы с поддельным наследством похожи друг на друга и имеют общие признаки, которые можно выявить при анализе документов. Последствием такой сделки может стать истребование квартиры у добросовестного покупателя без выплаты какой-либо компенсации, как в деле № 88-19272/2025.
Если, приобретая квартиру по наследству, вы видите обозначенные риски, следует особенно внимательно изучить документы, подтверждающие родство между наследодателем и наследником. Вас должен насторожить «странный» брак наследодателя с наследником. Например, однажды мы проверяли квартиру перед покупкой и обнаружили, что продавец — молодая сиделка, плохо говорящая на русском языке, а муж-наследодатель — одинокий мужчина 1948 г.р. без родственников. Такой брак вызвал подозрения, и мы отказались сопровождать сделку.
Если наследник — не супруг, а иной родственник, должно насторожить явное несовпадение социального профиля наследника и наследодателя. Например, бабушка-наследодатель жила в пределах Садового кольца последние три поколения, а наследник живёт в селе около Новосибирска. Такое несовпадение не всегда повод для отказа от сделки, но требует более тщательного анализа документов.
Подделка завещания — возможна ли?
Да, возможна. Несмотря на то, что любое завещание можно проверить через публичный бесплатный реестр, до сих пор встречаются споры о подделке завещания как документа. Как правило, подделываются завещания, удостоверенные до 2014 года — даты запуска реестра. Поэтому вас должно смутить завещание, удостоверенное до 2014 года. Все остальные завещания должны быть отражены в реестре.
Наиболее часто завещания не подделывают мошенники, а «подсовывают» для подписания лицам, которые находятся в преклонном возрасте или просто не понимают значение своих действий. Можно выделить два основания, по которым наследники оспаривают завещания:
•
Наследодатель не понимал значение своих действий в момент подписания завещания. Это можно доказать даже после смерти наследодателя на основании психолого-психиатрической экспертизы, которую назначает суд.
Наследодатель не понимал значение своих действий в момент подписания завещания. Это можно доказать даже после смерти наследодателя на основании психолого-психиатрической экспертизы, которую назначает суд.
•
Нарушен порядок удостоверения завещания. Это очень редкое основание — мы нашли только одно дело, в котором суд признал завещание недействительным на основании того, что «нотариус дееспособность завещателя не проверила, не выяснила её волю на составление завещания, в её присутствии завещание прочитано не было, завещание было подписано рукоприкладчиком не в присутствии врио нотариуса».
Нарушен порядок удостоверения завещания. Это очень редкое основание — мы нашли только одно дело, в котором суд признал завещание недействительным на основании того, что «нотариус дееспособность завещателя не проверила, не выяснила её волю на составление завещания, в её присутствии завещание прочитано не было, завещание было подписано рукоприкладчиком не в присутствии врио нотариуса».
Таким образом, на практике вероятнее всего столкнуться с завещанием, которое может быть оспорено по первому основанию — из-за непонимания наследодателем своих действий.
Признаки оспоримого завещания: на что обратить внимание покупателю
Обобщив судебную практику (около 50 дел), мы выделили типичные «красные флаги», которые сопровождают удостоверение завещаний, впоследствии признанных недействительными. Если вы видите эти признаки при покупке квартиры, унаследованной продавцом, стоит провести углублённую проверку.
⚡
Продавец получил квартиру по завещанию в обход прямых наследников. Если завещание составлено в пользу постороннего лица, дальней родственницы или даже сестры, при наличии более близких родственников (например, внука или внучки), это всегда настораживает. Суды в таких случаях тщательно проверяют, почему наследодатель лишил наследства самых близких людей.
Продавец получил квартиру по завещанию в обход прямых наследников. Если завещание составлено в пользу постороннего лица, дальней родственницы или даже сестры, при наличии более близких родственников (например, внука или внучки), это всегда настораживает. Суды в таких случаях тщательно проверяют, почему наследодатель лишил наследства самых близких людей.
⚡
Имелось предыдущее завещание в пользу иных лиц. Несколько дел объединяет одна черта: наследодатель ранее уже составлял завещание в пользу другого человека, а незадолго до смерти отменил или изменил его в пользу нынешнего продавца. Резкая смена последней воли — мощный повод для оспаривания.
Имелось предыдущее завещание в пользу иных лиц. Несколько дел объединяет одна черта: наследодатель ранее уже составлял завещание в пользу другого человека, а незадолго до смерти отменил или изменил его в пользу нынешнего продавца. Резкая смена последней воли — мощный повод для оспаривания.
⚡
Наследодатель состоял на учёте у психиатра или проходил лечение. В большинстве случаев выяснялось, что наследодатель длительное время наблюдался у психиатра, неоднократно проходил лечение в стационаре. Иногда эти факты скрывались при первичном рассмотрении дела, но вскрывались при назначении повторной экспертизы. Проверьте, не состоял ли наследодатель на учёте в психоневрологическом диспансере.
Наследодатель состоял на учёте у психиатра или проходил лечение. В большинстве случаев выяснялось, что наследодатель длительное время наблюдался у психиатра, неоднократно проходил лечение в стационаре. Иногда эти факты скрывались при первичном рассмотрении дела, но вскрывались при назначении повторной экспертизы. Проверьте, не состоял ли наследодатель на учёте в психоневрологическом диспансере.
⚡
Завещание составлено незадолго до смерти наследодателя. В нескольких делах завещание удостоверялось в период, когда наследодатель уже находился в крайне тяжёлом состоянии, а смерть наступала вскоре после этого. Это не делает завещание автоматически недействительным, но в сочетании с другими признаками усиливает позицию оспаривающей стороны.
Завещание составлено незадолго до смерти наследодателя. В нескольких делах завещание удостоверялось в период, когда наследодатель уже находился в крайне тяжёлом состоянии, а смерть наступала вскоре после этого. Это не делает завещание автоматически недействительным, но в сочетании с другими признаками усиливает позицию оспаривающей стороны.
⚠️ Что это значит для покупателя
Каждый из этих признаков по отдельности не всегда критичен. Но если вы видите совпадение 2–3 пунктов, риск оспаривания завещания и последующей потери квартиры возрастает многократно. В таких случаях мы рекомендуем провести полную юридическую проверку наследственного дела и истории продавца до подписания договора.
Каждый из этих признаков по отдельности не всегда критичен. Но если вы видите совпадение 2–3 пунктов, риск оспаривания завещания и последующей потери квартиры возрастает многократно. В таких случаях мы рекомендуем провести полную юридическую проверку наследственного дела и истории продавца до подписания договора.
Перед покупкой квартиры у наследников мы рекомендуем провести полную проверку наследственного дела и всех возможных претендентов.
Риск № 3 - Покупка квартиры у будущего банкрота
Покупка недвижимости — всегда волнительное событие. Но если продавец проходит процедуру банкротства или находится в предбанкротном состоянии, риски возрастают многократно. В этом разделе я, юрист по сопровождению сделок с недвижимостью, расскажу, как проверить продавца, какие сделки могут оспорить и как защитить свои деньги и квартиру.
Какие риски несет покупатель, приобретая недвижимость у человека, проходящего процедуру банкротства?
Купить недвижимость у человека, проходящего банкротство, невозможно, поскольку это прямо запрещено законом «О банкротстве». Исключение составляют случаи, когда банкрот продает недвижимость с согласия финансового управляющего — специального должностного лица, которое назначается судом для управления его имуществом. Но в таком случае вы точно будете знать, что недвижимость покупается у банкрота, и такие сделки абсолютно безопасны, поскольку все поступившие от продажи деньги идут в счёт погашения задолженности банкрота и не могут быть оспорены.
На практике бывают случаи, когда самоуверенный банкрот, находящийся в процедуре банкротства, выставляет свою недвижимость на продажу, но подобная сделка не будет зарегистрирована Росреестром. Ответственный сотрудник Росреестра увидит, что продавец находится в процедуре банкротства, и не позволит провести регистрацию. Соответственно, вы не сможете купить подобную недвижимость.
Чтобы не тратить время на таких продавцов, вы можете проверить его самостоятельно через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), вбив ФИО продавца в базу.
Опасность представляют случаи, если продавец недвижимости находится в предбанкротном состоянии, то есть имеет существенные долги, потому что сделки, совершённые перед банкротством, могут быть оспорены в ходе наступающей процедуры банкротства.
Опасность представляют случаи, если продавец недвижимости находится в предбанкротном состоянии, то есть имеет существенные долги, потому что сделки, совершённые перед банкротством, могут быть оспорены в ходе наступающей процедуры банкротства.
Вы можете самостоятельно определить предбанкротное состояние продавца с помощью следующих сайтов:
•
База исполнительных производств ФССП — отражает текущие долги продавца.
База исполнительных производств ФССП — отражает текущие долги продавца.
•
Районные суды по месту жительства продавца — помогут найти информацию о долгах, которые просуживаются в текущий момент, но не отражены в базе ФССП.
Районные суды по месту жительства продавца — помогут найти информацию о долгах, которые просуживаются в текущий момент, но не отражены в базе ФССП.
•
Сервисы анализа контрагентов — по ФИО продавца вы можете узнать о принадлежащих ему компаниях и о долгах этих компаний.
Сервисы анализа контрагентов — по ФИО продавца вы можете узнать о принадлежащих ему компаниях и о долгах этих компаний.
•
Сайт арбитражного суда — КАД. Здесь вы можете найти информацию о судебных делах продавца, если он предприниматель, или о судах его компании. Само по себе наличие у компании продавца долга не является стоп-фактором, но может повлечь риски перекладывания ответственности на самого продавца, поэтому тут необходимо обратиться к юристу.
Сайт арбитражного суда — КАД. Здесь вы можете найти информацию о судебных делах продавца, если он предприниматель, или о судах его компании. Само по себе наличие у компании продавца долга не является стоп-фактором, но может повлечь риски перекладывания ответственности на самого продавца, поэтому тут необходимо обратиться к юристу.
•
Интернет-поиск. Также необходимо «загуглить» вашего продавца в интернете, так как иногда даже такой анализ может вас предупредить о его проблемах или нечистоплотности.
Интернет-поиск. Также необходимо «загуглить» вашего продавца в интернете, так как иногда даже такой анализ может вас предупредить о его проблемах или нечистоплотности.
⚠️ Важно: Если вы узнали, что ваш продавец находится в предбанкротном состоянии, вам следует отказаться от сделки с ним, так как сделка может быть оспорена в ходе банкротства продавца, то есть купленная недвижимость будет возвращена продавцу, а затем продана на публичных торгах с вашим принудительным выселением.
Покупка недвижимости у человека, чьё банкротство уже было завершено, не влечёт для вас никаких рисков. Чтобы убедиться в безопасности такой покупки, вам необходимо попросить у продавца, признанного банкротом, решение суда о списании с него долгов и прекращении производства по делу.
В каких случаях суд может признать сделку купли-продажи квартиры у банкрота недействительной?
Итак, мы уже выяснили, что опасность представляют сделки, совершённые перед банкротством. Но сама по себе такая сделка не обязательно будет признана недействительной, однако вы усугубите своё положение, если вы:
•
купили недвижимость по заниженной цене;
купили недвижимость по заниженной цене;
•
купили недвижимость у родственника;
купили недвижимость у родственника;
•
неправильно оформили сделку, например, сделали договор дарения вместо купли-продажи;
неправильно оформили сделку, например, сделали договор дарения вместо купли-продажи;
•
купили недвижимость через небольшой срок с момента, как её собственником стал сам продавец;
купили недвижимость через небольшой срок с момента, как её собственником стал сам продавец;
•
не сохранили «финансовый след» от расчётов за недвижимость и не смогли в суде доказать, что вы реально передали продавцу деньги за квартиру (например, если вы рассчитывались наличкой, обязательно сохраните документы о снятии денег со счёта в банке или иной документ об источнике денег).
не сохранили «финансовый след» от расчётов за недвижимость и не смогли в суде доказать, что вы реально передали продавцу деньги за квартиру (например, если вы рассчитывались наличкой, обязательно сохраните документы о снятии денег со счёта в банке или иной документ об источнике денег).
Защититься от оспаривания сделки можно, проверяя продавца на надёжность, как минимум, с помощью сайтов, которые мы указали выше. Если же вы намерены пойти на риск покупки, то совершайте её, не допуская приведённых выше нарушений, или привлекая профессионального юриста (не риелтора), который занимается банкротными делами.
Какие документы нужно запросить у продавца-банкрота перед сделкой?
Как сказано выше, вы не сможете купить квартиру у банкрота, если только такая сделка не совершается с согласия финансового управляющего. В таком случае к договору купли-продажи обязательно будет приложено разрешение управляющего на продажу недвижимости.
Но покупая любую квартиру, вы должны обязательно запросить у продавца:
•
документы-основания права собственности продавца и предшествующих ему собственников (договор дарения, купли-продажи, наследство и т.д.);
документы-основания права собственности продавца и предшествующих ему собственников (договор дарения, купли-продажи, наследство и т.д.);
•
документы об оплате недвижимости, если она покупалась по возмездному договору, подлежащему оплате;
документы об оплате недвижимости, если она покупалась по возмездному договору, подлежащему оплате;
Также вам необходимо «загуглить» сам объект недвижимости, поскольку так вы сможете найти документы, например, судебные, в которых он упоминается.
Распространяется ли на покупателя защита как добросовестного приобретателя?
И да, и нет. Сама по себе добросовестность вас не защитит, если вы купили квартиру по заниженной цене или у родственника. Суды сейчас требуют от покупателей проявления «должной осмотрительности», которую они понимают как проведение полноценной проверки объекта недвижимости.
Поэтому в суде вам важно доказать, что вы полноценно проверили недвижимость и её продавца перед сделкой, как минимум, по открытым источникам, а ссылки на то, что вы не юрист и не обязаны проверять недвижимость, при наличии оснований обязательно приведут к потере собственности.
Наши офисы
-
г. Москва, ул. Марксистская, д. 22, стр. 1
Мы всегда рады помочь и ответить на все интересующие вас вопросы