Юридическое сопровождение покупки квартиры: что входит, этапы, документы
Время прочтения статьи: 7 минут
Покупка квартиры — событие, требующее максимальной юридической чистоты. Ошибка в документах может привести к потере недвижимости и денег. Чтобы этого избежать, каждому покупателю необходимо профессиональное сопровождение купли-продажи квартиры, которое включает в себя полную проверку объекта, продавца и подготовку безопасного договора. В этой статье мы подробно расскажем, какие документы нужно запросить у продавца и что можно с их помощью установить.
Краткое содержание:- Какие документы нужно запросить у Продавца перед покупкой квартиры?
- Какие базы данных нужно проверить?
- Как пользоваться полученной информацией?
- Продвинутый уровень - для тех, кто хочет самостоятельно научиться выявлять риски
Какие документы нужно запросить у Продавца перед покупкой квартиры?
Обязательный минимум
Эти документы нужно запросить у продавца в первую очередь. Без них вы не сможете понять, кто на самом деле владеет квартирой и есть ли на ней обременения.
Эти документы нужно запросить у продавца в первую очередь. Без них вы не сможете понять, кто на самом деле владеет квартирой и есть ли на ней обременения.
1
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Её можно получить в течение нескольких часов через госуслуги продавца, а достоверность проверить с помощью расположенного на ней QR-кода или через бесплатный сервис Росреестра (в части наличия запретов, арестов, зарегистрированных прав).
2
Выписка из домовой книги. Её тоже можно проверить через QR-код, если вы получили выписку на квартиру в Москве, или лично явившись в МФЦ с продавцом, если квартира находится в других регионах РФ.
3
Основание права собственности. Это договор купли-продажи или иной документ, на основании которого продавец получил квартиру.
4
Паспорт продавца. Его нужно проверить на действительность через ваши госуслуги.
Что ещё может потребоваться (зависит от ситуации)
Получение остальных документов опционально и зависит от конкретной ситуации. Например, вам может потребоваться:
Получение остальных документов опционально и зависит от конкретной ситуации. Например, вам может потребоваться:
•
Согласие супруга продавца
Согласие супруга продавца
•
Документы об оплате квартиры
Документы об оплате квартиры
•
Документы о психиатрическом освидетельствовании продавца
Документы о психиатрическом освидетельствовании продавца
•
Документы о всех предшествующих сделках
Документы о всех предшествующих сделках
Отсутствие любого из этих документов не всегда останавливает сделку, но может создать риск её оспаривания в будущем. Чуть позже мы расскажем подробно, для чего они могут понадобиться.
Какие базы данных нужно проверить?
Проверяем личность и дееспособность
•
Доверенность — если продавец действует через представителя, проверяем её через реестр доверенностей ФНП (не отозвана ли она).
Доверенность — если продавец действует через представителя, проверяем её через реестр доверенностей ФНП (не отозвана ли она).
Проверяем финансовое состояние
•
Участие в компаниях — используем любой агрегатор для проверки информации о юридических лицах. Узнаём, участвует ли продавец в компаниях и есть ли у них долги.
Участие в компаниях — используем любой агрегатор для проверки информации о юридических лицах. Узнаём, участвует ли продавец в компаниях и есть ли у них долги.
Как пользоваться полученной информацией?
Как пользоваться полученной информацией?
Собрать документы и проверить базы — это только половина дела. Главное — правильно оценить то, что вы нашли. Важно не впасть в крайность: пропустить реальную угрозу или, наоборот, отказаться от хорошей квартиры из-за незначительной тревоги. Чтобы этого не случилось, я делю все находки на три категории.
Собрать документы и проверить базы — это только половина дела. Главное — правильно оценить то, что вы нашли. Важно не впасть в крайность: пропустить реальную угрозу или, наоборот, отказаться от хорошей квартиры из-за незначительной тревоги. Чтобы этого не случилось, я делю все находки на три категории.
1. Красные флаги — стоп-факторы
Это сигналы, при которых сделку продолжать категорически нельзя. Если вы обнаружили хотя бы один из них, от покупки лучше отказаться сразу:
Это сигналы, при которых сделку продолжать категорически нельзя. Если вы обнаружили хотя бы один из них, от покупки лучше отказаться сразу:
•
Продавец находится в активной стадии банкротства. Здесь даже не о чем разговаривать, подобные сделки с банкротами возможны только при наличии письменного согласия финансового управляющего Продавца.
Продавец находится в активной стадии банкротства. Здесь даже не о чем разговаривать, подобные сделки с банкротами возможны только при наличии письменного согласия финансового управляющего Продавца.
•
На квартиру наложен арест или действует запрет на регистрационные действия. Здесь нужно разобраться с «природой» ареста или запрета. Например, запрет приставов за дорожный штраф может быть снят за неделю, а арест по уголовному делу — может быть, не получится отменить вообще.
На квартиру наложен арест или действует запрет на регистрационные действия. Здесь нужно разобраться с «природой» ареста или запрета. Например, запрет приставов за дорожный штраф может быть снят за неделю, а арест по уголовному делу — может быть, не получится отменить вообще.
•
Паспорт продавца признан недействительным или имеет странный вид.
Паспорт продавца признан недействительным или имеет странный вид.
•
Доверенность, по которой действует представитель, отозвана.
Доверенность, по которой действует представитель, отозвана.
•
В суде рассматривается спор о праве собственности на эту квартиру. Это можно выявить путём анализа судебных решений, которые вы нашли с помощью нашей инструкции.
В суде рассматривается спор о праве собственности на эту квартиру. Это можно выявить путём анализа судебных решений, которые вы нашли с помощью нашей инструкции.
В этих случаях от сделки разумнее отказаться: возврат денег через суд — процесс долгий и не всегда успешный. Квартир много, а ваши нервы и деньги — одни.
2. Жёлтые флаги — требуют анализа
Это настораживающие факты, которые не всегда фатальны, но требуют оценки специалиста. К ним относятся:
Это настораживающие факты, которые не всегда фатальны, но требуют оценки специалиста. К ним относятся:
•
У продавца есть существенные долги по исполнительным производствам.
У продавца есть существенные долги по исполнительным производствам.
•
Он участвует в компаниях, проходящих банкротство, или в компаниях, имеющих огромные долги. Такие долги могут быть «перенесены» на самого Продавца, поэтому важно обратить на них внимание.
Он участвует в компаниях, проходящих банкротство, или в компаниях, имеющих огромные долги. Такие долги могут быть «перенесены» на самого Продавца, поэтому важно обратить на них внимание.
•
Квартира за последний год несколько раз меняла собственников. Само по себе это не страшно, но иногда такие квартиры продают мошенники, «скидывающие» квартиры.
Квартира за последний год несколько раз меняла собственников. Само по себе это не страшно, но иногда такие квартиры продают мошенники, «скидывающие» квартиры.
•
В выписке из домовой книги указаны лица, которые могут сохранить право пользования квартирой. Это вы можете установить, проанализировав выписку из ЕГРН и документ-основание права собственности. Квартиры с «пожизненными» жильцами являются неликвидом и стоят 50% от обычных.
В выписке из домовой книги указаны лица, которые могут сохранить право пользования квартирой. Это вы можете установить, проанализировав выписку из ЕГРН и документ-основание права собственности. Квартиры с «пожизненными» жильцами являются неликвидом и стоят 50% от обычных.
•
Отсутствует нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Это согласие не всегда требуется, например, по квартирам, полученным в порядке наследства или дарения.
Отсутствует нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Это согласие не всегда требуется, например, по квартирам, полученным в порядке наследства или дарения.
Каждый такой пункт — это риск, который может быть как серьёзным, так и легко устранимым. Но оценить это в совокупности может только юрист.
3. Зелёные флаги — можно двигаться дальше
Если вы не нашли ни одного красного флага, а жёлтые отсутствуют или их удалось закрыть (например, получено согласие супруга), то препятствий для сделки нет. Однако даже в этом случае важно правильно составить договор купли-продажи и безопасно провести расчёты, чтобы не создать себе проблемы уже после регистрации права.
Если вы не нашли ни одного красного флага, а жёлтые отсутствуют или их удалось закрыть (например, получено согласие супруга), то препятствий для сделки нет. Однако даже в этом случае важно правильно составить договор купли-продажи и безопасно провести расчёты, чтобы не создать себе проблемы уже после регистрации права.
Продвинутый уровень - для тех, кто хочет самостоятельно научиться выявлять риски
Природа рисков при покупке квартиры
Мы обозначили базовую схему, с помощью которой вы можете проверить свою сделку. В этой главе рассмотрим природу рисков, возникающих при покупке квартиры.
Итак, сделка по покупке квартиры может быть оспорена по трём причинам:
Мы обозначили базовую схему, с помощью которой вы можете проверить свою сделку. В этой главе рассмотрим природу рисков, возникающих при покупке квартиры.
Итак, сделка по покупке квартиры может быть оспорена по трём причинам:
•
проблемы с продавцом,
проблемы с продавцом,
•
проблемы с квартирой,
проблемы с квартирой,
•
проблемы с предшествующими сделками.
проблемы с предшествующими сделками.
Следует понимать, что гипотетически в суд может быть подано заявление об оспаривании любой сделки. Важно лишь, чтобы вы смогли отстоять её в суде и сохранить своё право собственности невредимым.
Проблемы с продавцом
Здесь есть три основные проблемы, с которыми мы можем столкнуться.
Здесь есть три основные проблемы, с которыми мы можем столкнуться.
Продавец имеет финансовые проблемы, которые могут стать причиной его личного банкротства.
Любая сделка, совершённая за три года до начала банкротства, может быть оспорена кредиторами продавца — теми, кому он должен. Конечно, вы не можете предсказать будущее и гарантировать, что через год продавец не станет банкротом. Однако вы можете убедиться, что на момент вашей сделки он не имеет таких долгов, которые способны привести к банкротству. Например, с помощью нашей инструкции вы выяснили, что продавец должен 20 миллионов рублей, а квартиру продаёт за 10 миллионов. Такую сделку с высокой вероятностью оспорят, когда кредиторы потребуют признать продавца банкротом. С другой стороны, если вы видите, что у продавца незначительные долги, а его активы значительно превышают их размер, — такую сделку можно совершать, но лучше пригласить для её сопровождения юриста.
Так, например, мы защитили сделку нашего клиента в суде (дело № А40-162228-2023): он приобрёл квартиру незадолго до банкротства продавца, но всё сделал правильно, и мы смогли сохранить квартиру.
Из этих же соображений важно, чтобы ваш договор купли-продажи достоверно отражал существенные условия сделки, например правильную цену. Именно в этом случае вы сможете отстоять квартиру в суде.
Любая сделка, совершённая за три года до начала банкротства, может быть оспорена кредиторами продавца — теми, кому он должен. Конечно, вы не можете предсказать будущее и гарантировать, что через год продавец не станет банкротом. Однако вы можете убедиться, что на момент вашей сделки он не имеет таких долгов, которые способны привести к банкротству. Например, с помощью нашей инструкции вы выяснили, что продавец должен 20 миллионов рублей, а квартиру продаёт за 10 миллионов. Такую сделку с высокой вероятностью оспорят, когда кредиторы потребуют признать продавца банкротом. С другой стороны, если вы видите, что у продавца незначительные долги, а его активы значительно превышают их размер, — такую сделку можно совершать, но лучше пригласить для её сопровождения юриста.
Так, например, мы защитили сделку нашего клиента в суде (дело № А40-162228-2023): он приобрёл квартиру незадолго до банкротства продавца, но всё сделал правильно, и мы смогли сохранить квартиру.
Из этих же соображений важно, чтобы ваш договор купли-продажи достоверно отражал существенные условия сделки, например правильную цену. Именно в этом случае вы сможете отстоять квартиру в суде.
Продавец использует «схему Долиной».
Вероятность стать жертвой подобной схемы невелика: общее количество таких дел в Москве не превышает 100, тогда как ежегодно в столице совершается около 140 000 сделок со вторичной недвижимостью. Однако судебная практика, несмотря на резонансное решение, остаётся противоречивой. Например, Верховный суд уже после громкого решения по аналогичному делу Евсейчик Т.П. вынес противоположное решение — о том, что сделка должна быть признана действительной. Для защиты от подобных ситуаций мы рекомендуем собирать следующую информацию: изучать историю квартиры и выяснять у продавца, почему он её продаёт. Вас должно насторожить, если бабушка хочет вложить деньги в криптовалюту. При наличии подозрений рекомендуем проводить психиатрическую экспертизу в Институте имени Сербского. В ходе такой экспертизы продавец с большой долей вероятности раскроет истинные мотивы, и вы сможете спасти свои деньги.
Вероятность стать жертвой подобной схемы невелика: общее количество таких дел в Москве не превышает 100, тогда как ежегодно в столице совершается около 140 000 сделок со вторичной недвижимостью. Однако судебная практика, несмотря на резонансное решение, остаётся противоречивой. Например, Верховный суд уже после громкого решения по аналогичному делу Евсейчик Т.П. вынес противоположное решение — о том, что сделка должна быть признана действительной. Для защиты от подобных ситуаций мы рекомендуем собирать следующую информацию: изучать историю квартиры и выяснять у продавца, почему он её продаёт. Вас должно насторожить, если бабушка хочет вложить деньги в криптовалюту. При наличии подозрений рекомендуем проводить психиатрическую экспертизу в Институте имени Сербского. В ходе такой экспертизы продавец с большой долей вероятности раскроет истинные мотивы, и вы сможете спасти свои деньги.
Продавец не имеет права продавать квартиру.
Такие ограничения, как правило, возникают из-за семейного законодательства. Вам необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры. Без такого согласия сделка может быть легко оспорена. Аналогичное правило действует, если квартирой или долей в ней владеет несовершеннолетний собственник — только в этом случае согласие дают органы опеки.
Такие ограничения, как правило, возникают из-за семейного законодательства. Вам необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры. Без такого согласия сделка может быть легко оспорена. Аналогичное правило действует, если квартирой или долей в ней владеет несовершеннолетний собственник — только в этом случае согласие дают органы опеки.
Проблемы с квартирой
Пожизненные жильцы.
Существуют ситуации, при которых зарегистрированный в квартире человек сохраняет пожизненное право пользования ею, даже после продажи новому собственнику. Это происходит, если человек отказался от приватизации, если право пользования закреплено в завещании или договоре дарения, либо если он был членом семьи участника жилищного кооператива на момент полной выплаты пая. Таких жильцов вы не сможете выселить даже через суд, а подобные квартиры продаются с дисконтом около 50% от рыночной стоимости.
Существуют ситуации, при которых зарегистрированный в квартире человек сохраняет пожизненное право пользования ею, даже после продажи новому собственнику. Это происходит, если человек отказался от приватизации, если право пользования закреплено в завещании или договоре дарения, либо если он был членом семьи участника жилищного кооператива на момент полной выплаты пая. Таких жильцов вы не сможете выселить даже через суд, а подобные квартиры продаются с дисконтом около 50% от рыночной стоимости.
Незаконная перепланировка.
Эта проблема может быть серьёзной, если затронуты несущие стены, или незначительной, когда внесены изменения, которые можно узаконить. Мы рекомендуем сверять план квартиры с планом БТИ и при наличии расхождений уточнять у юриста возможность легализации перепланировки.
Эта проблема может быть серьёзной, если затронуты несущие стены, или незначительной, когда внесены изменения, которые можно узаконить. Мы рекомендуем сверять план квартиры с планом БТИ и при наличии расхождений уточнять у юриста возможность легализации перепланировки.
Споры по квартире.
Проанализировав через сайты судов информацию о продавце, вы можете обнаружить, что право собственности на квартиру оспаривалось или оспаривается сейчас. Вам необходимо изучить судебное решение и выяснить, были ли права собственника оспорены, и если да — отражено ли это в ЕГРН.
Проанализировав через сайты судов информацию о продавце, вы можете обнаружить, что право собственности на квартиру оспаривалось или оспаривается сейчас. Вам необходимо изучить судебное решение и выяснить, были ли права собственника оспорены, и если да — отражено ли это в ЕГРН.
Проблемы с предшествующими сделками
Мы рекомендуем всегда проверять предыдущие сделки с приобретаемой квартирой, даже если продавец владеет ею более трёх лет. Например, в одном из судебных дел наш клиент не обратил внимания на недавний переход права собственности и приобрёл квартиру у мошенников. Нам пришлось потратить два года на его защиту в суде, но всё-таки удалось отстоять квартиру. Ссылка на документ: решение суда.
Мы рекомендуем всегда проверять предыдущие сделки с приобретаемой квартирой, даже если продавец владеет ею более трёх лет. Например, в одном из судебных дел наш клиент не обратил внимания на недавний переход права собственности и приобрёл квартиру у мошенников. Нам пришлось потратить два года на его защиту в суде, но всё-таки удалось отстоять квартиру. Ссылка на документ: решение суда.
Наши офисы
-
г. Москва, ул. Марксистская, д. 22, стр. 1
Мы всегда рады помочь и ответить на все интересующие вас вопросы