Задаток, залог, аванс — в чём разница?

Покупатель и продавец нашли друг друга, договорились о цене, и, чтобы закрепить договорённость, продавец просит покупателя перевести 100 000 рублей. Одни называют эти деньги авансом, другие — задатком, третьи вообще думают, что это залог.

Уже более 6 лет я сопровождаю сделки с недвижимостью и постоянно сталкиваюсь с тем, что стороны не вникают в детали, когда оформляют передачу денег, а потом искренне удивляются «прилетевшим» искам.

В этой статье на простых примерах расскажу, что такое аванс, чем он отличается от задатка, какие риски связаны с залогом и какой вариант лучше выбрать при покупке квартиры. А если сделка уже сорвалась, читайте подробную инструкцию: «Как вернуть задаток за квартиру: инструкция и кейсы».

Начнём с самого простого. Аванс — это обычная предоплата. Покупатель заранее передаёт продавцу часть стоимости квартиры, чтобы подтвердить серьёзность своих намерений. Но юридически аванс никак не гарантирует, что сделка состоится, как и не накладывает никаких штрафов, если она сорвётся.

Например, вы договорились купить квартиру за 12 миллионов рублей и перевели продавцу 200 000 рублей в качестве аванса. Через неделю банк отказал в ипотеке, и сделка сорвалась. Или, наоборот. Покупатель готов купить квартиру, но продавец передумал, потому что нашёл более выгодного покупателя. И в первом, и во втором случае аванс просто возвращается покупателю и стороны расходятся миром.

Подтвердить передачу аванса можно распиской, отдельным соглашением или соответствующим условием в договоре купли-продажи.

Задаток часто путают с авансом. Вроде бы и там, и там покупатель заранее передаёт продавцу часть денег до сделки. Но задаток — это не просто предоплата, а способ обеспечения заключения сделки. Это своего рода «страховка» одной стороны от срыва сделки по вине другой.

Вернёмся к нашему примеру с квартирой за 12 миллионов рублей. Покупатель перевёл продавцу те же 200 тысяч рублей, но уже в качестве задатка. Через неделю он нашёл похожую квартиру дешевле и решил отказаться от покупки. В этом случае продавец вправе оставить задаток себе. Или другая ситуация. Покупатель собрал документы, получил одобрение банка и готов выходить на сделку. Но продавец неожиданно сообщает, что передумал продавать квартиру, потому что нашёл другого покупателя, который предложил более высокую цену. В этом случае закон уже защищает покупателя. Продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Причём если покупатель уже оплатил оценку недвижимости для ипотеки, то продавец обязан компенсировать ему и эти расходы.

Важно! Нельзя просто «порешать», что покупатель передал задаток. Закон обязывает стороны заключить соглашение о задатке в письменной форме.

Верховный Суд разъяснил, что закон не обязывает при этом оформлять такое соглашение отдельным документом. Достаточно, чтобы условие о задатке было чётко закреплено, например, в предварительном договоре купли-продажи. Если же из документов нельзя однозначно понять, что речь идёт именно о задатке, то переданная сумма будет считаться авансом. Не подойдёт и просто расписка якобы о задатке, потому что она подписывается только одной стороной, а по закону должны быть подписи обеих сторон.

Что касается судебной практики по возврату задатков, то она не такая уж однозначная. Суды по таким спорам разбираются не только в причинах срыва сделки, но и выясняют, кто действительно хотел заключить договор и что для этого реально сделал.

Покажу это на двух примерах из моей практики.

Первое дело.

Я представлял интересы продавца дома. За несколько дней до сделки покупатель отказался от покупки, а затем потребовал вернуть задаток. Я представил нотариально заверенную переписку, подтверждающую, что покупателя приглашали на сделку, а также сведения из банка о том, что именно покупатель отказался от ипотечного кредита. Суд пришёл к выводу, что сделка не состоялась по вине покупателя, и отказал ему в возврате задатка.

Второе дело.

Здесь я уже защищал покупателя. После внесения задатка выяснилось, что дом оказался проблемным, так как буквально «съехал» со своего земельного участка. Я доказал, что отказ от сделки был вызван объективной причиной, а не недобросовестным поведением покупателя. В результате суд обязал продавца вернуть задаток.

Если аванс и задаток действительно похожи между собой, то залог — это совсем другой механизм. Он вообще не связан с предоплатой.

Главная задача залога состоит в гарантии исполнения обязательства. Чаще всего речь идёт о возврате денег залогодержателю.

Самый известный пример — ипотека. Когда банк выдаёт кредит на покупку квартиры, сама квартира становится предметом залога. Пока заёмщик исправно платит ипотеку, он спокойно пользуется квартирой. Но если выплаты прекращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру и продать её, чтобы вернуть свои деньги.

Есть и другая, менее очевидная ситуация. В своей практике я регулярно сталкиваюсь с так называемыми ростовщическими займами. Человеку срочно нужны деньги, и он берёт их у частного кредитора под залог квартиры. На первый взгляд всё выглядит законно. Но проценты по таким займам зачастую достигают 4–5% в месяц, плюс высокая неустойка за просрочку. В итоге за короткий срок может накопиться неподъёмный долг, и заёмщика легко лишить заложенного жилья. Я уже несколько лет занимаюсь оспариванием подобных договоров залога и выработал собственную методику защиты таких заёмщиков.

Сам по себе договор залога — надёжный способ обеспечить исполнение обязательства. Но если он заключён с нарушением закона или существенно нарушает права одной из сторон, такой договор можно оспорить в суде. Подробнее о том, как это сделать, я рассказал в отдельной статье.

Сравнительная таблица

Универсального совета нет. Всё зависит от конкретных обстоятельств заключения сделки и поведения сторон.

К примеру, продавцу аванс удобен, когда есть несколько потенциальных покупателей. Он может выбрать одного из них, а остальным без последствий вернуть деньги. Покупателю такой вариант тоже выгоден, если он пока не уверен в окончательном решении или продолжает искать более подходящий вариант. Если сделка сорвётся, деньги просто вернутся покупателю.

Если все условия уже согласованы и стороны действительно готовы выйти на сделку, я рекомендую использовать задаток. Он дисциплинирует обе стороны. И тогда отказ от сделки просто финансово невыгоден ни одной из сторон. Покупатель точно не готов расстаться с внесёнными деньгами, а продавец — вернуть их в двойном размере.

Что касается залога, то его условия, как правило, диктует более сильная сторона — банк или частный кредитор. Поэтому перед подписанием договора важно внимательно оценить все риски. Если условия вас не устраивают или кажутся несправедливыми, лучше отказаться от сделки.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, важно правильно оформить документы.

Если сомневаетесь, как прописать условие об авансе, составить соглашение о задатке или договор залога, лучше заранее обратитесь к юристу, который сопровождает сделки с недвижимостью. Намного проще потратить несколько часов на подготовку документов, чем потом несколько месяцев доказывать свою правоту в суде.

Если вы только планируете покупку недвижимости, я могу помочь с проверкой её юридической чистоты: выявлю скрытые риски и обезопашу сделку. Если сделка уже выходит на финишную прямую — обеспечу юридическое сопровождение сделки: правильно составлю договор, помогу безопасно передать деньги и принять квартиру.