Взыскание задолженности по договору аренды

На практике взыскание задолженности по арендной плате следует начать с согласования условий договора аренды, который вы только планируете заключить. Работа юриста на стадии составления договора всегда намного дешевле, чем на стадии взыскания. В договоре необходимо предусмотреть гарантии, которые обеспечат исполнение договора аренды и, в том числе, возможность фактического взыскания арендной платы. Обязательно предусмотрите в договоре наличие обеспечительного платежа, пропишите порядок оплаты, порядок производства работ по ремонту помещения (с вашего согласия или без), а также судьбу неотделимых улучшений помещения после завершения договора аренды. Предусмотрите в договоре порядок его досрочного расторжения и порядок принятия вами помещения в этом случае, определите в договоре как будет решен вопрос в случае пожара или залива в помещении. Важно зафиксировать финансовые обязательства арендатора, а именно включить в договор условия о неустойке за просрочку внесения арендной платы. Эти вопросы крайне важно предусмотреть в договоре аренды.
Проверьте вашего арендатора на платежеспособность, изучите на сайте арбитражного суда его историю, узнайте, если ли у него долги, является ли его учредитель и директор реальными руководителями или «номиналами».
После того как вы согласовали и подписали договор аренды необходимо следить за его исполнением. Нужно правильно сдать помещение арендатору, при необходимости определив границы балансовой принадлежности имущества, показания приборов учета на момент передачи помещения. Важно в ходе исполнения договора следить за качеством отправляемых вами писем и сообщений – помните – каждое отправленное вами «неправильное» письмо может быть использовано против вас в суде.  

Итак, в нашем деле владелец сети аптек – наш клиент обратился к нам с просьбой о защите его интересов в суде. Дело в том, что к нему был предъявлен иск о взыскании задолженности по внесению арендной платы по одному их его помещений за период времени, с которого оно было освобождено фактически (но не оформлен акт возврата помещения), до момента передачи помещения новому арендатору. В указанный период наш клиент не оплачивал арендную плату. Нашей задачей было доказать, что фактически возврат помещения был произведен, хоть между сторонами и не подписан акт возврата, следовательно, арендная плата не должна начисляться. Сделать это было бы невозможно, если бы не допущенные в ходе подготовки иска арендодателем ошибки.
Во-первый, арендодатель приложил к иску платежные документы об оплате коммунальных платежей, согласно которым в спорный период не происходило расходование воды и электричества. Таким образом, Истец сам показал суду, на что мы не упустили возможность указать, что помещение фактически не эксплуатировалось.
Во-вторых, к иску была приложена переписка, которая не была сохранена нашим клиентом и не имелась у нас о том, что арендатор за месяц до предполагаемого освобождения помещения просил подготовить соглашение о досрочном расторжении договора аренды. При этом в самом проекте договора, который был подготовлен арендодателем, имелось положение о том, что арендатор имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора предупредив арендодателя об этом за один месяц до даты предполагаемого прекращения договора. Оба эти факта в совокупности были трактованы судом как предусмотренное договором право на односторонний отказ от договора, чем мы и воспользовались
Таким образом, банальная задача взыскания долга по договору аренды была провалена арендодателем полностью.
Если вам требуется взыскать долг по аренде или защититься от взыскания мы сможем вам помочь